Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf in Montenegro
Kaufprozess & Rechtliches
Der Kauf von Immobilien in Montenegro folgt diesen Schritten:
- Immobilie finden — Arbeiten Sie mit unserem Team zusammen, um eine Auswahl an Objekten zu erstellen, die Ihren Vorstellungen und Ihrem Budget entsprechen.
- Rechtliche Due Diligence — Wir führen für alle unsere Kunden eine kostenlose Grundbuch‑ und Belastungsprüfung durch. Auf Wunsch kann ein lizensierter montenegrinischer Anwalt für eine umfassende unabhängige Prüfung hinzugezogen werden.
- Vorvertrag — Unterzeichnen Sie einen Vorvertrag und zahlen Sie eine Anzahlung (in der Regel 10 % des Kaufpreises). Dieser Schritt ist optional, wird aber häufig gewählt.
- Endvertrag — Unterzeichnen Sie den endgültigen Kaufvertrag vor einem Notar.
- Eigentum eintragen lassen — Der Notar übermittelt die Übertragungsunterlagen an das Grundbuch. Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer, danach wird die Immobilie auf den Namen des neuen Eigentümers eingetragen.
Die meisten Käufe werden innerhalb von 4–8 Wochen abgeschlossen.
Nein. Es gibt keine Beschränkungen für ausländische Privatpersonen oder Unternehmen beim Kauf von Immobilien in Montenegro. Sowohl natürliche Personen als auch juristische Personen aus jedem Land können Wohn‑ und Gewerbeimmobilien frei erwerben.
Eine Ausnahme: Ausländer dürfen kein landwirtschaftliches Grundstück direkt auf ihren Namen kaufen – das muss über eine in Montenegro registrierte Firma erfolgen.
Neben dem Kaufpreis sollten Käufer folgende Posten einplanen:
- Grunderwerbsteuer — 3 %–6 % des Kaufpreises, je nach Wert (siehe den Abschnitt „Steuern“ weiter unten).
- Notargebühren — Ca. 0,01 %–0,05 % des Immobilienwertes.
- Anwaltskosten — Bei eigenständiger Beauftragung eines Anwalts üblich 1 %–2 % des Kaufpreises. Montenegro Estates bietet die grundlegende Due‑Diligence für unsere Kunden kostenlos an.
- Maklerprovision — Montenegro Estates erhebt 1 % Provision vom Käufer. Unser Komplettservice ist für den Käufer kostenfrei; die Provision wird vom Verkäufer getragen.
- Objektbegutachtung — Optional, aber bei älteren Objekten empfehlenswert, um Grenzen und baulichen Zustand zu prüfen.
Das Eigentum wird beim örtlichen Grundbuch (Katastar) eingetragen. Dieser Vorgang wird in der Regel vom Notar beim Unterzeichnen des Endvertrags erledigt. Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer an das Notariat, das anschließend alle Unterlagen im Namen des neuen Eigentümers beim Grundbuch einreicht.
Der komplette Eintragungsprozess dauert meist 2–4 Wochen ab Unterzeichnung des Endvertrags.
Wichtige Kriterien vor dem Kauf:
- Lage — Küstenregionen wie Budva, Tivat und Kotor bieten hervorragendes touristisches Potenzial und hohe Mietnachfrage. Bar und Ulcinj sind preisgünstigere Alternativen mit starkem Wachstumspotenzial.
- Zweck — Ob die Immobilie für den Eigengebrauch, die Kurzzeitvermietung oder als langfristige Kapitalanlage gedacht ist, beeinflusst maßgeblich die passende Lage und Objektart.
- Bedingung — Ältere Immobilien können Renovierungen benötigen. Neubauwohnungen kommen in der Regel mit einer 2‑Jahres-Herstellergarantie.
- Rechtliche Klärungen — Prüfen Sie stets, ob das Objekt einen klaren Titel besitzt, keine Belastungen hat und alle erforderlichen Bau- und Nutzungsgenehmigungen vorliegen.
Steuern, Finanzen & Aufenthalt
Die Grunderwerbssteuer in Montenegro wird nach einer gestaffelten Skala berechnet, die sich am Kaufpreis orientiert:
- Bis €150.000 — 3% 1 % des Immobilienwerts
- €150.001 bis €500.000 — €4.500 plus 5% 1 % des Betrags über €150.000
- Über €500.000 — €22.000 plus 6% 1 % des Betrags über €500.000
Diese Steuer wird zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags beim Notar entrichtet.
Die jährliche Grundsteuer richtet sich nach dem Marktwert der Immobilie und liegt zwischen 0,251 % und 1,01 % des Marktwerts pro Jahr. Für Luxusimmobilien und Hotels an der Küste kann der Satz bis zu 51 % betragen.
Der genaue Satz wird von der örtlichen Gemeinde festgelegt und variiert je nach Immobilientyp, Lage und deklariertem Marktwert.
Ja, Ausländer können in Montenegro Hypotheken aufnehmen, vor allem über größere Geschäftsbanken. Typische Konditionen umfassen:
- Maximale Laufzeit: 25 Jahre
- Kreditbetrag: bis zu 50 % des Immobilienwerts oder €300.000 – je nachdem, welcher Betrag niedriger ist
- Pflichtprivate Hypothekenversicherung
- Die meisten Banken verlangen, dass der Antragsteller in Montenegro ein Einkommen oder eine Beschäftigung hat
Die Verfügbarkeit von Hypotheken für Nichtansässige variiert von Bank zu Bank. Kontaktieren Sie unser Team für aktuelle Optionen und empfohlene Bankenkontakte.
Ja. Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien in Montenegro werden mit einem Pauschalsteuersatz von 15%. Die Steuer wird auf die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie berechnet.
Wenn die Immobilie über einen langen Zeitraum gehalten oder im Rahmen einer Geschäftsaktivität verkauft wird, können andere Regeln gelten. Wir empfehlen, einen lokalen Steuerberater für Ihre spezifische Situation zu konsultieren.
Der Besitz einer Immobilie in Montenegro gewährt nicht automatisch einen Aufenthaltstitel, aber Eigentümer können einen vorübergehenden Aufenthaltstitel beantragen,, der in der Regel ein Jahr gültig ist und jährlich erneuert werden kann.
Weitere Optionen umfassen:
- Dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung — verfügbar nach einer Periode kontinuierlichen vorübergehenden Aufenthalts.
- Staatsbürgerschaft durch Investition — Montenegro betreibt ein Staatsbürgerschaft-Programm, das eine qualifizierende Immobilieninvestition sowie eine staatliche Beitragspflicht beinhaltet.
Unser Team kann Sie an qualifizierte Einwanderungsanwälte verweisen, die sich auf montenegrinische Aufenthalts- und Staatsbürgerschaftsanträge spezialisiert haben.