Die Porta Rai Beachfront Residences sind eine resortgebundene Condo-Hotel-Anlage an der Velika Plaza in Ulcinj – dem mit 13 Kilometern längsten Sandstrand der Adriaküste. Das von Karisma Hotels & Resorts verwaltete Projekt erstreckt sich über 10 Hektar mit 7 Wohngebäuden und bietet über 550 Wohneinheiten, von Studios bis hin zu Penthouses. Als Neubauprojekt eines Bauträgers fällt keine Grunderwerbsteuer an, und die 21%ige Mehrwertsteuer ist für Firmenkäufer vollständig erstattungsfähig. Studios beginnen bei 175.999 € inklusive Mehrwertsteuer. Die Fertigstellung ist für Ende 2029 geplant.
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€175,999
Studios ab · inkl. MwSt.
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550+
Wohneinheiten · 7 Gebäude
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300 m
Privater Sandstrand
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~8%
Prognostizierte jährliche Mietrendite.
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Wo liegt die Velika Plaza – und warum ist sie für Investoren wichtig?
Die Velika Plaza (“Großer Strand”) ist ein 13 Kilometer langer, ununterbrochener Sandstrand an der Südspitze der montenegrinischen Adria. Zum Vergleich: Die meisten Strände in Budva oder Kotor werden in Hunderten von Metern gemessen. Die Velika Plaza ist eine ganz andere Kategorie.
Ulcinj liegt dort, wo die Adria auf Albanien trifft, was der Gegend ein wärmeres Mikroklima und eine längere Sommersaison als der nördlichen Riviera beschert. Die Stadt hat eine 2.500-jährige Geschichte, eine mittelalterliche Altstadt und einen Ramsar-geschützten Salzsee – den Šasko-See – neben der Flussinsel Ada Bojana, die bei Kitesurfern beliebt ist. Die Infrastruktur verbessert sich rasant: Die Autobahn Bar–Boljare wird die Fahrzeit von Podgorica nach Ulcinj nach Fertigstellung auf unter 30 Minuten verkürzen. Drei Flughäfen bedienen die Region: Podgorica International (75 km), Tivat (85 km) und Tirana, Albanien (118 km).
Marktkontext: Ulcinj ist einer der wenigen Punkte an der Adria, an dem Strandgrundstücke in diesem Umfang noch bebaubar sind. Die Kombination aus Flughafennähe, einem unterversorgten Luxusmarkt und dem EU-Beitrittszeitplan Montenegros macht es zu einer der vielversprechenden Early-Entry-Positionen an der Küste. Lesen Sie unseren
Ulcinj Immobilienmarktführer für das vollständige Bild.
Welche Wohneinheiten sind bei Porta Rai verfügbar?
Gebäude A bietet vier Wohneinheitstypen, alle mit Süd- oder Südwestausrichtung, voll möbliert nach Hotelstandard als Teil des von Karisma verwalteten Produkts geliefert. Die Preise stammen aus der offiziellen Preisliste des Bauträgers.
| Typ |
Innenausstattung |
inkl. 21% MwSt. |
exkl. MwSt. |
Status |
| Studio |
28–37 m² |
ab 175.999 € |
ab 145.453 € |
Verfügbar |
| 1-Schlafzimmer |
47–57 m² |
ab 268.999 € |
ab 222.313 € |
Verfügbar |
| Erdgeschoss (1BR+G) |
55–65 m² + Garten |
ab 386.998 € |
ab 319.833 € |
Begrenzt |
| Penthouse |
107–158 m² + 44–90 m² Terrasse |
ab 782.999 € |
ab 647.107 € |
Begrenzt |
Preise aus der offiziellen Preisliste für Gebäude A. Die Mehrwertsteuer (PDV) in Höhe von 21% ist für Firmenkäufer vollständig erstattungsfähig – siehe den rechtlichen Abschnitt unten. Die Preise für andere Gebäude können abweichen.
Welche Renditen können Investoren bei Porta Rai erwarten?
Porta Rai ist als Condo-Hotel strukturiert. Die Renditen stammen aus drei parallel laufenden Quellen: verwaltetes Mieteinkommen durch Karisma, langfristige Wertsteigerung und – für berechtigte Käufer – Mehrwertsteuerrückerstattung beim Kauf.
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~8%
Jährliche Mietrendite.
Von Karisma verwaltet
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40%+
Wertsteigerung
Prognose bis 2029
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21%
Vorsteuerabzugsfähig
Unternehmenskäufer
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278 Mio. €
Gesamtinvestition
Vollständiger Entwicklungswert
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Die prognostizierte Mietrendite von 8 % läuft über das verwaltete Mietprogramm von Karisma Hotels & Resorts – demselben Betreiber, der Hotels in der Dominikanischen Republik, Mexiko und Kolumbien führt. Sie bringen ein bestehendes internationales Buchungsnetzwerk nach Porta Rai, sodass die Immobilie ab dem ersten Tag in den Mietmarkt mit etablierten Nachfragekanälen eintritt. Eigentümer nehmen am Mietpool teil und erhalten einen Anteil an den Zimmererlösen, ohne Buchungen direkt verwalten zu müssen.
Zum Thema Vorsteuerabzug: Montenegro erhebt 21 % PDV auf Neubautransaktionen. Käufer, die über eine registrierte montenegrinische Gesellschaft erwerben, können diesen Betrag vollständig zurückfordern. Bei einem Studio für 175.999 € inkl. MwSt. sinkt der effektive Kaufpreis auf 145.453 € – eine Ersparnis von 30.546 €. Überprüfen Sie die Berechtigung mit einem qualifizierten lokalen Steuerberater über die Montenegrosche Steuerverwaltung.
Wer verwaltet Porta Rai?
Karisma Hotels & Resorts ist der Hospitality-Management-Partner. Karisma ist international unter Marken wie Azul Beach Resorts und Royalton Luxury Resorts tätig, mit dem Großteil seines Portfolios in der Karibik und Mexiko. Bei Porta Rai verwaltet Karisma alle Resort-Annehmlichkeiten, den Mietpool, Hoteldienstleistungen und Markenstandards. Käufer verlassen sich nicht auf ein lokales Management-Start-up – sie werden von einem Unternehmen unterstützt, das jährlich Millionen von Übernachtungen abwickelt.
Das Projekt soll in der Gemeinde Ulcinj rund 800 dauerhafte Arbeitsplätze schaffen – ein wirtschaftlicher Impuls, der lokale Infrastrukturinvestitionen beschleunigt und langfristig die Immobilienwerte in der Region stützt.
Welche Annehmlichkeiten sind in Porta Rai enthalten?
Porta Rai ist nach vollständigen Resort-Spezifikationen gebaut. Als Eigentümer kommen Sie zu einer Immobilie, die bereits läuft – Strandpersonal vorhanden, Pools geöffnet, Restaurants in Betrieb.
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🏖
300 m privater Sandstrand
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🏊
7 Swimmingpools inkl. Infinity-Pool
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💆
Spa- und Wellnesscenter
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Feine Küche und Strandbars
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🎾
Padel, Tennis und Volleyball
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🛍
Einkaufspromenade
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Kinderclub und Familieneinrichtungen
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🌿
10 Hektar Landschaftsgärten
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🅿
Tiefgarage und oberirdische Parkplätze
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🌊
Natürlicher Salzsee auf dem Gelände
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Wie funktionieren Zahlungspläne bei Porta Rai?
Für Gebäude A stehen drei Zahlungsstrukturen zur Verfügung. Frühere Käufer erhalten in der Regel die günstigsten Konditionen – Pläne können im Laufe der Baufortschritte bis zur Fertigstellung 2029 angepasst werden.
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Zahlen Sie eine Anzahlung von 5 % im Voraus und erhalten Sie 5 % Rabatt auf den Gesamtpreis (exkl. MwSt.). Der Restbetrag folgt den Baufortschritten. Bester Rabatt in der frühesten Phase.
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50/50-Zahlungsplan
2 % Rabatt
Zahlen Sie 50 % bei Reservierung, die restlichen 50 % bei Fertigstellung. 2 % Rabatt auf den Kaufpreis. Eine klare zweistufige Verpflichtung.
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Standard-Meilensteinplan
Flexibel
Zahlungen an Baufortschritte gekoppelt Bauabschnitte bis 2029. Kein Vorauszahlungsrabatt. Geeignet für Käufer, die Zahlungen über den gesamten Zeitraum verteilen.
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Kauf in Porta Rai als ausländischer Staatsbürger
Montenegro erlegt ausländischen Staatsbürgern keine Beschränkungen beim Erwerb von Wohneigentum auf. Bürger jedes Landes können unabhängig vom Aufenthaltsstatus das Eigentumsrecht an einer Porta Rai-Residenz erwerben. Der Prozess läuft über einen lizenzierten montenegrinischen Notar und dauert in der Regel 30–45 Tage von der Reservierung bis zur Eintragung des Eigentumsrechts. Finden Sie registrierte Notare für Ulcinj auf der Notarkammer von Montenegro Website.
Bei einem Neubaukauf wie Porta Rai fällt keine Grunderwerbsteuer an – die 3%ige Grunderwerbsteuer in Montenegro wird nur bei Wiederverkäufen erhoben. Die Eigentumsprüfung erfolgt über das montenegrinische Grundbuch. Eine vollständige Kostenaufstellung finden Sie in unserem Kosten für den Immobilienkauf in Montenegro Leitfaden.
Eigentum in Montenegro berechtigt zur Beantragung einer vorübergehenden Aufenthaltserlaubnis. Unser Aufenthaltsleitfaden 2026 deckt die aktuellen Anforderungen ab. Für den vollständigen, auf internationale Käufer zugeschnittenen Kaufprozess lesen Sie unseren Leitfaden für ausländische Käufer und die den Kauf einer Immobilie in Montenegro Leitfaden.
Häufig gestellte Fragen zu Porta Rai
Wann werden die Porta Rai Beachfront Residences fertiggestellt?
Porta Rai soll Ende 2029 fertiggestellt werden. Der Bau begann im November 2024. Die Anlage erstreckt sich über 10 Hektar, umfasst 7 Wohngebäude und über 550 Wohneinheiten mit einem Gesamtprojektwert von 278 Millionen Euro.
Können Ausländer ohne Einschränkungen in Porta Rai kaufen?
Ja. Montenegro erlegt ausländischen Käufern keine Staatsbürgerschafts- oder Aufenthaltsanforderungen auf. Jede Einzelperson oder jedes Unternehmen aus jedem Land kann das Eigentumsrecht erwerben. Der Prozess wird über einen lizenzierten Notar abgewickelt und dauert in der Regel 30–45 Tage von der Reservierung bis zur Eintragung des Eigentumsrechts.
Ist die 21%ige Mehrwertsteuer bei einem Porta Rai-Kauf erstattungsfähig?
Ja – für Käufer, die über ein in Montenegro registriertes Unternehmen kaufen. Bei einem Studio zum Preis von 175.999 € inkl. MwSt. betragen die effektiven Anschaffungskosten 145.453 € – eine Ersparnis von 30.546 €. Privatkäufer zahlen den inkl. MwSt.-Preis ohne Erstattungsmöglichkeit.
Welche Mietrendite können Anleger erwarten?
Die prognostizierte Mietrendite beträgt etwa 8% pro Jahr über das verwaltete Mietprogramm von Karisma Hotels & Resorts. Eigentümer können am Mietpool teilnehmen und erhalten einen Anteil an den Zimmererlösen. Die tatsächlichen Renditen hängen von der Auslastung, saisonalen Preisen und Betriebskosten ab.
Welche Flughäfen bedienen Porta Rai in Ulcinj?
Drei Verkehrsflughäfen bedienen die Gegend: Podgorica International (75 km, ca. 55 Min.), Flughafen Tivat (85 km) und Tirana International, Albanien (118 km). Die Autobahn Bar–Boljare wird die Transferzeiten von Podgorica nach Fertigstellung weiter verkürzen.
Unterstützt der Kauf in Porta Rai einen Antrag auf Aufenthalt in Montenegro?
Eigentum in Montenegro berechtigt zur Beantragung einer vorübergehenden Aufenthaltserlaubnis. Eigentum allein garantiert keine Genehmigung, ist aber eine anerkannte Grundlage. Unser Aufenthaltsleitfaden 2026 deckt die aktuellen Anforderungen vollständig ab.
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Alle Preise entstammen der offiziellen Preisliste für Gebäude A. Preise und Verfügbarkeit können sich ändern. Die Berechtigung zur MwSt.-Rückerstattung muss mit einem qualifizierten montenegrinischen Steuerberater bestätigt werden. Wertsteigerungsprognosen basieren auf Schätzungen des Entwicklers und stellen keine garantierten Renditen dar.
