Porta Rai Beachfront Residences je odmarališno-brendirani kondoteljski projekat na Velikoj Plaži u Ulcinju — najdužoj pješčanoj plaži na Jadranskoj obali, dugoj 13 kilometara. Projekat, kojim upravlja Karisma Hotels & Resorts, prostire se na 10 hektara kroz 7 stambenih zgrada i nudi više od 550 smještajnih jedinica, od studija do penthousea. Kako se radi o prodaji novogradnje od strane developera, ne plaća se porez na prenos nepokretnosti, a PDV od 21% je u potpunosti povrativ za kupce koji su pravna lica. Studiji počinju od €175.999 uključujući PDV. Završetak radova planiran je za kraj 2029. godine.
|
€175,999
Studiji Od · Uklj. PDV
|
550+
Rezidencije · 7 Zgrada
|
300 m
Privatna Pješčana Plaža
|
~8%
Projektovani Godišnji Prinos od Izdavanja.
|
Gdje se Nalazi Velika Plaza — i Zašto je Važna za Investitore?
Velika Plaza je potez od 13 kilometara neprekidne pješčane obale na južnom vrhu crnogorskog Jadrana. Za poređenje: većina plaža u Budvi ili Kotoru mjeri se u stotinama metara. Velika Plaza je potpuno drugačija kategorija.
Ulcinj se nalazi na mjestu gdje se Jadran susreće sa Albanijom, što području daje topliju mikroklimu i dužu ljetnju sezonu u odnosu na sjevernu rivijeru. Grad ima 2.500 godina dugu istoriju, srednjovjekovni Stari grad i Ramsarskom konvencijom zaštićeno slano jezero — Šasko jezero — uz riječno ostrvo Ada Bojana, popularno među kitesurferima. Infrastruktura se brzo poboljšava: autoput Bar–Boljare će po završetku skratiti vožnju od Podgorice do Ulcinja na manje od 30 minuta. Području služe tri aerodroma: Podgorica (75 km), Tivat (85 km) i Tirana, Albanija (118 km).
Kontekst tržišta: Ulcinj je jedna od rijetkih tačaka na Jadranu gdje je zemljište uz plažu ovog obima još uvijek dostupno za izgradnju. Kombinacija pristupa aerodromu, nedovoljno ponuđenog luksuznog tržišta i vremenskog okvira za pristupanje Crne Gore EU čini ga jednom od jačih pozicija za rani ulazak na obali. Pročitajte naš
vodič za tržište nekretnina u Ulcinju za potpunu sliku.
Koje Rezidencije su Dostupne u Porta Rai?
Zgrada A nudi četiri tipa smještaja, svi okrenuti prema jugu ili jugozapadu, isporučeni potpuno namješteni prema hotelskim specifikacijama u okviru proizvoda kojim upravlja Karisma. Cijene su preuzete iz zvaničnog cjenovnika developera.
| Tip |
Unutrašnjost |
Uklj. 21% PDV |
Bez PDV-a |
Status |
| Studio |
28–37 m² |
od €175.999 |
od €145.453 |
Dostupno |
| Jednosoban |
47–57 m² |
od €268.999 |
od €222.313 |
Dostupno |
| Prizemlje (1BR+G) |
55–65 m² + vrt |
od €386.998 |
od €319.833 |
Ograničeno |
| Penthouse |
107–158 m² + terasa 44–90 m² |
od €782.999 |
od €647.107 |
Ograničeno |
Cijene iz zvaničnog cjenovnika zgrade A. PDV od 21% je u potpunosti povrativ za kupce koji su pravna lica — pogledajte pravni odjeljak ispod. Cijene za druge zgrade mogu se razlikovati.
Kakve Povrate Investitori Mogu Očekivati u Porta Rai?
Porta Rai je strukturiran kao kondotelj. Povrati dolaze iz tri izvora koji djeluju paralelno: upravljani prihod od izdavanja preko Karisme, dugoročno povećanje vrijednosti kapitala i — za kvalifikovane kupce — povrat PDV-a prilikom kupovine.
|
~8%
Godišnji Prinos od Izdavanja.
Karisma upravlja
|
40%+
Povećanje kapitala
Projekcija do 2029.
|
21%
Povrat PDV-a
Kupci preduzeća
|
278 miliona €
Ukupna investicija
Puna razvojna vrijednost
|
Projektovani prinos od rente od 8% prolazi kroz program upravljanja rentom Karisma Hotels & Resorts — istog operatera koji vodi hotele u Dominikanskoj Republici, Meksiku i Kolumbiji. Oni donose postojeću međunarodnu mrežu rezervacija u Porta Rai, što znači da nekretnina ulazi na tržište rente sa uspostavljenim kanalima potražnje od prvog dana. Vlasnici se uključuju u bazen za rentu i dobijaju dio prihoda od soba bez direktnog upravljanja rezervacijama.
Što se tiče povrata PDV-a: Crna Gora naplaćuje 21% PDV-a na transakcije novogradnje. Kupci koji kupuju preko registrovane crnogorske kompanije mogu ga u potpunosti povratiti. Za studio po cijeni od 175.999 € uključujući PDV, efektivni trošak akvizicije pada na 145.453 € — ušteda od 30.546 €. Provjerite podobnost sa kvalifikovanim lokalnim poreskim savjetnikom putem Uprava za nekretnine Crne Gore.
Ko upravlja Porta Rai?
Karisma Hotels & Resorts je partner za upravljanje ugostiteljstvom. Karisma posluje međunarodno pod brendovima kao što su Azul Beach Resorts i Royalton Luxury Resorts, sa većinom portfelja na Karibima i u Meksiku. U Porta Rai, Karisma upravlja svim sadržajima odmarališta, bazenom za rentu, hotelskim uslugama i standardima brenda. Kupci se ne oslanjaju na lokalni startap za upravljanje — podržani su kompanijom koja godišnje obrađuje milione noćenja gostiju.
Očekuje se da će projekat stvoriti oko 800 stalnih radnih mjesta u opštini Ulcinj — ekonomski uticaj koji ubrzava lokalna ulaganja u infrastrukturu i podržava dugoročne vrijednosti nekretnina u tom području.
Koji su sadržaji uključeni u Porta Rai?
Porta Rai je izgrađen prema punim specifikacijama odmarališta. Kao vlasnik, dolazite na nekretninu koja već funkcioniše — plaža je osobljena, bazeni otvoreni, restorani rade.
|
🏖
300 m privatna pješčana plaža
|
🏊
7 bazena uključujući infinity
|
|
💆
Spa i wellness centar
|
🍽
Fina večera i plažni barovi
|
|
🎾
Padel, tenis i odbojka
|
🛍
Trgovačka promenada
|
|
👶
Dječiji klub i porodični sadržaji
|
🌿
10 hektara uređenog zemljišta
|
|
🅿
Podzemni i nadzemni parking
|
🌊
Prirodno slano jezero unutar kompleksa
|
Kako funkcionišu planovi plaćanja u Porta Rai?
Tri strukture plaćanja su dostupne za Zgradu A. Raniji kupci obično dobijaju najpovoljnije uslove — planovi se mogu revidirati kako građevinski ciljevi napreduju prema završetku 2029.
5% avansno plaćanje
5% popusta
Platite 5% depozita za rezervaciju unaprijed i dobijate 5% popusta na ukupnu cijenu (bez PDV-a). Ostatak prati građevinske ciljeve. Najbolji popust u najranijoj fazi.
|
Plan plaćanja 50/50
2% popusta
Platite 50% pri rezervaciji, preostalih 50% po završetku. 2% popusta primijenjeno na kupovnu cijenu. Čista dvofazna obaveza.
|
Standardni plan sa ciljevima
Fleksibilno
Plaćanja usklađena sa građevinskim fazama do 2029. godine. Bez avansnog popusta. Pogodno za kupce koji raspoređuju plaćanja kroz cijeli vremenski okvir.
|
Kupovina u Porta Rai kao strani državljanin
Crna Gora ne nameće ograničenja stranim državljanima za kupovinu stambene imovine. Državljani bilo koje zemlje mogu steći vlasništvo nad nekretninom u Porta Rai bez obzira na status boravka. Proces se vodi preko licenciranog crnogorskog notara i obično traje 30–45 dana od rezervacije do upisa vlasništva. Pronađite registrovane notare koji pokrivaju Ulcinj na Notarske komore Crne Gore web stranici.
Kod kupovine novogradnje poput Porta Rai, ne plaća se porez na prenos nepokretnosti — porez na prenos od 3% u Crnoj Gori se naplaćuje samo na preprodaje. Provjera vlasništva se vrši kroz crnogorski katastar nepokretnosti. Za kompletan pregled troškova, pogledajte naš vodič o troškovima kupovine nekretnine u Crnoj Gori .
Vlasništvo nad nekretninom u Crnoj Gori daje osnov za podnošenje zahtjeva za privremenu dozvolu boravka. Naš vodič za boravak za 2026. godinu pokriva trenutne zahtjeve. Za cjelokupni proces kupovine prilagođen međunarodnim kupcima, pročitajte naš vodič za strane kupce i vodič za kupovinu nekretnine u Crnoj Gori vodič.
Često postavljana pitanja o Porta Rai
Kada će Porta Rai Beachfront Residences biti završeni?
Porta Rai je planiran za završetak krajem 2029. godine. Izgradnja je počela u novembru 2024. Projekat se prostire na 10 hektara, 7 stambenih zgrada i preko 550 rezidencija, sa ukupnom vrijednošću projekta od 278 miliona €.
Mogu li stranci kupiti u Porta Rai bez ograničenja?
Da. Crna Gora ne nameće zahtjeve za državljanstvom ili boravkom stranim kupcima. Bilo koje fizičko ili pravno lice iz bilo koje zemlje može kupiti nekretninu u vlasništvu. Proces se vodi preko licenciranog notara i obično traje 30–45 dana od rezervacije do upisa vlasništva.
Da li se PDV od 21% može povratiti pri kupovini u Porta Rai?
Da — za kupce koji kupuju preko crnogorski registrovane kompanije. Za studio po cijeni od 175.999 € uključujući PDV, efektivni trošak nabavke iznosi 145.453 € — ušteda od 30.546 €. Individualni kupci plaćaju cijenu sa PDV-om bez mogućnosti povrata.
Kakav prinos od izdavanja mogu očekivati investitori?
Projektovani prinos od izdavanja je približno 8% godišnje kroz program upravljanog izdavanja Karisma Hotels & Resorts. Vlasnici se opredjeljuju za bazen za izdavanje i primaju udio u prihodu od soba. Stvarni prinosi zavise od popunjenosti, sezonskih cijena i operativnih troškova.
Koji aerodromi opslužuju Porta Rai u Ulcinju?
Tri komercijalna aerodroma opslužuju područje: Podgorica International (75 km, otprilike 55 min), Aerodrom Tivat (85 km) i Tirana International, Albanija (118 km). Autoput Bar–Boljare će dodatno smanjiti vrijeme transfera iz Podgorice po završetku.
Da li kupovina u Porta Rai podržava zahtjev za boravak u Crnoj Gori?
Vlasništvo nad nekretninom u Crnoj Gori daje osnov za podnošenje zahtjeva za privremenu dozvolu boravka. Samo vlasništvo ne garantuje odobrenje, ali je priznati osnov. Naš vodič za boravak za 2026. godinu pokriva trenutne zahtjeve u potpunosti.
Istražite više nekretnina u Crnoj Gori
Zatražite kompletnu cjenovnu listu i tlocrte
Radimo direktno sa projektom. Kontaktirajte nas za trenutnu dostupnost, cijene po jedinici i kalkulacije plana plaćanja za Zgradu A.
Zatražite cijene i tlocrte
Pogledajte sve oglase za Ulcinj
Sve cijene iz zvanične cjenovne liste Zgrade A. Cijene i dostupnost podložni promjenama. Mogućnost povrata PDV-a mora se potvrditi sa kvalifikovanim crnogorskim poreskim savjetnikom. Projekcije rasta kapitala su procjene developera, a ne garantovani prinosi.
