Zakon o legalizaciji objekata u Crnoj Gori 2025 –
Tražite da kupite legalizovan, katastarski verifikovan dom? Počnite sa stanova na prodaju u Crnoj Gori.
⚠️ IZMJENA ROKA — AVGUST 2026.: Skupština Crne Gore produžila je rok za upis u katastar za dodatnih 12 mjeseci — od 14. avgusta 2026. do 14. avgusta 2027.. Ukoliko vaš objekat još uvijek nije upisan u Katastar nepokretnosti, sada imate vremena do tada da 14. avgusta 2027. do započnete postupak upisa. Ovo je produženje člana 48, stav 1 Zakona sa 12 na 24 mjeseca od stupanja zakona na snagu. Važno pojašnjenje: zastarjeva katastarski registar sam rok, a ne zahtjev za legalizaciju — Ministarstvo prostornog planiranja potvrdilo je da se zahtjev za legalizaciju može podnijeti i nakon tog datuma, ali samo za objekat koji je već upisan. (Pitajte nas da provjerimo status vaše nekretnine)
| Ako vaša nekretnina kaže… | Pravni status u 2026. | Potrebna akcija |
| “Nema Dozvolu” | Nelegalno / Neregistrovano | Započnite upis u katastar do 14. avgusta 2027.. |
| “Zabilježba postojanja objekta” | Zahtjev podnesen | Osigurajte da su takse plaćene kako biste izbjegli kazne. |
| “Bez Tereta” | Potpuno legalizovano | Nema akcije; najveća preprodajna vrijednost. |
Pejzaž nekretninama u Crnoj Gori je redefinisan. Nakon godina iščekivanja, Vlada Crne Gore je uvela sveobuhvatno i odlučno zakonodavstvo kako bi konačno riješila pitanje bespravne gradnje. Novi Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (zvanično objavljen u Službenom listu Crne Gore, br. 091/25) stupio je na snagu u avgustu 2025. godine, pokrećući strog, vremenski ograničen proces za vlasnike nekretnina širom zemlje.
Ovo nije opšta najava; ovo je kritično obavještenje o roku. Ako posjedujete nekretninu u Crnoj Gori koja je izgrađena bez odgovarajućih dozvola – bilo da je to kuća u Baru, stan u Budvi ili vila u Boki Kotorskoj – imate kratak, nepromjenjiv period da osigurate svoju investiciju.
Kao iskusni profesionalci u oblasti nekretnina, vjerujemo da je ovaj zakon najvažniji razvoj za vlasnike nekretnina i investitore u regionu. Legalizacija pretvara rizično sredstvo u stabilnu, bankabilnu investiciju, fundamentalno povećavajući njegovu tržišnu vrijednost i štiteći vas od ogromnih kazni i potencijalnog rušenja.
Ovaj sveobuhvatni vodič razlaže ključne detalje Zakona o legalizaciji objekata u Crnoj Gori 2025, osiguravajući da razumijete neophodne korake, rokove i zahtjeve za uspješno snalaženje u ovom složenom, ali vitalnom procesu.
Zašto je novi zakon prekretnica za crnogorske nekretnine
Primarni cilj Zakona o legalizaciji objekata u Crnoj Gori 2025 je čišćenje tržišta nekretnina, unapređenje urbanog planiranja i, ključno, poboljšanje investicione klime. Godinama je neizvjesnost oko bespravnih objekata opterećivala stambeni sektor zemlje. Nudeći definitivan put ka legalnosti, Vlada Crne Gore pruža pravnu sigurnost hiljadama vlasnika.
Ova regulatorna promjena je posebno relevantna za one koji žele da kupe ili prodaju. Ovo se posebno odnosi na investitore koji traže visokoprofitne nekretnine za preprodaju u Crnoj Gori, jer je legalizovani status #1 faktor u procjeni vrijednosti preprodaje. Kada razmatrate Stanove na prodaju u Crnoj Gori ili Kuće na prodaju u Crnoj Gori, legalizovana nekretnina odmah nudi veću privlačnost, lakše finansiranje i jaču pravnu zaštitu.
Novi zakon uvodi ‘politiku ’nulte tolerancije’ za novu bespravnu gradnju i značajno pooštrava kontrolne mehanizme. Ovo uključuje:
- Satelitsko praćenje: Država će sada koristiti orto-foto karte i satelitske snimke za poređenje dozvoljenih objekata sa postojećim zgradama. Ako vaša nekretnina nije vidljiva na orto-foto mapi iz jula 2025. godine, ne može se legalizovati prema važećim propisima iz 2026. godine.
- Zabrana transakcija: Zakon izričito zabranjuje registraciju (a samim tim i zakonitu prodaju ili komercijalnu upotrebu) svake nelegalne nekretnine koja nije ušla u proces legalizacije.
Zbog toga je djelovanje sada ne samo preporučljivo, već i obavezno, kako biste osigurali dugoročnu održivost vaše crnogorske imovine.
Koji je rok za legalizaciju u Crnoj Gori? (14. avgust 2027.)
Najhitnija odredba novog zakona je vremensko ograničenje za pokretanje procesa legalizacije.
Prema zvaničnom saopštenju Vlade Crne Gore i Uprave za nekretnine (objavljenom na osnovu člana 48, stav 1 Zakona), vlasnici nelegalnih objekata moraju:
Pokrenite postupak upisa objekta u Katastar nepokretnosti u roku od 24 mjeseca od dana stupanja zakona na snagu (14. avgust 2025.) — dakle, najkasnije do 14. avgusta 2027.
Ovaj rok je prekluzivan: kada istekne, pravo se gubi. Član 48, stav 2 obavezuje inspektora za zaštitu prostora da izda nalog za uklanjanje (rušenje) za svaki objekat za koji nikada nije pokrenut postupak upisa. Prvi obavezni korak je, dakle, upis vašeg objekta u Katastar nepokretnosti (katastar) — to je temelj cijele procedure legalizacije i ne može se preskočiti.
Kako se rok mijenjao: Kratka hronologija
| Datum | Šta se dogodilo | Rok za katastar |
| 31. jul 2025. | Skupština usvojila Zakon o legalizaciji nelegalnih objekata | — |
| 14. avgust 2025. | Zakon stupa na snagu (Sl. list CG 091/25, objavljen 6. avgusta 2025.); član 48 postavlja 6-mjesečni rok | 14. februar 2026. |
| Februar 2026. | Prva izmjena — rok produžen sa 6 na 12 mjeseci nakon upozorenja Zajednice opština da se elaborati ne mogu blagovremeno ovjeriti | 14. avgust 2026. |
| Jul–avgust 2026. | Druga izmjena — rok produžen sa 12 na 24 mjeseca | 14. avgusta 2027. |
Razlog za najnovije produženje je praktične, a ne političke prirode: postupak registracije ne može se ni započeti bez ovjerenog elaborata premjera izvedenog stanja (as-built izvještaja), a veliki broj vlasnika bio je blokiran neriješenim ostavinskim postupcima, fizičkom podjelom suvlasničke imovine ili neriješenim vlasništvom — okolnostima koje su van njihove kontrole. Bez produženja, ti vlasnici bi se suočili sa najstrožom mjerom predviđenom zakonom: nalogom za rušenje.
Zvanični izvor: Za zvanično obavještenje Vlade Crne Gore o roku i obavezi registracije, molimo pogledajte relevantno saopštenjeOBAVJEŠTENJE GRAĐANIMA – Vlada Crne Gore.
Ako ste investitor koji traži Pristupačne nekretnine Sutomore ili istražujete mogućnosti za Ulaganje u Dobru Vodu, ključno je osigurati da je svaka potencijalna nekretnina pokrenula ovaj proces. Možete početi pregledom najnovijih informacija u našoj Vijesti sekciji, a ako vam je potrebna pomoć sa ovim prvim korakom, molimo Kontaktirajte nas odmah.
Vodič korak po korak za dokumentaciju legalizacije (‘Elaborat’)
Nakon što je početna registracija u Katastru završena, vlasnik podnosi zahtjev za legalizaciju nadležnom lokalnom organu (Opština). Suština ovog zahtjeva je detaljna tehnička dokumentacija, poznata kao Elaborat.
Potrebna dokumenta:
- Zahtjev za legalizaciju: Podnosi se lokalnoj opštini na čijoj se teritoriji nalazi nekretnina.
- Izvod iz Katastra (Lista nekretnina): Potvrđuje da je nekretnina registrovana.
- Elaborat (Geodetski snimak): Ovaj tehnički dokument mora pripremiti ovlašćena geodetska organizacija koju je odobrila država. On potvrđuje trenutno stanje i veličinu objekta.
- Izjava izvođača radova: Notarska isprava kojom se potvrđuje da je objekat izgrađen suprotno zakonskim propisima.
- Tehnička dokumentacija (za veće nekretnine):
- Kuće > 200 m²: Potreban je ovjereni nacrt osnove i mišljenje o usklađenosti sa seizmičkim standardima.
- Objekti > 500 m² (uključujući komercijalne): Takođe je potrebno dostaviti kompletan arhitektonski projekat objekta.
Za vlasnike stanova ili manjih kuća (do 200 m²) koji tu žive sa svojom porodicom i ne posjeduju drugu nekretninu u Crnoj Gori, predviđen je pojednostavljeni paket dokumentacije kako bi se obezbijedila socijalna pravda.
Osim toga, značajna komponenta ovog procesa je rješavanje imovinsko-pravnih odnosa u vezi sa zemljištem. Ako se vaša nekretnina nalazi na državnom zemljištu, proces legalizacije će biti zaustavljen dok se ne riješi pitanje otkupa zemljišta, često putem direktnih pregovora sa Ministarstvom finansija ili lokalnom samoupravom.
Ključni uslovi: Može li se vaša nekretnina legalizovati?
Ne ispunjava svaka nelegalno izgrađena nekretnina uslove za legalizaciju. Novi zakon postavlja jasne kriterijume zasnovane na planskoj dokumentaciji i fizičkom postojanju.
Obavezni uslovi za legalizaciju:
- Vidljivost na orto-foto mapi: Objekat mora biti vidljiv na satelitskim i aerofotogrametrijskim snimcima napravljenim do jula 2025. godine. Objekti izgrađeni nakon ovog datuma smatraju se nelegalnim i podliježu hitnom rušenju u skladu sa novom politikom “nulte tolerancije”.
- Upis u katastar: Objekat mora biti uspješno upisan u Katastar nepokretnosti.
- Usklađenost sa planskom dokumentacijom: Nekretnina se ne smije nalaziti na zemljištu namijenjenom za javnu infrastrukturu (poput magistralnih puteva, željezničkih pruga ili drugih objekata od opšteg javnog interesa).
- Regulatorna ograničenja: Nekretnina ne smije prelaziti regulatorne linije definisane planskom dokumentacijom za tu parcelu.
Nekretnine koje ispunjavaju ove uslove dobiće rješenje o legalizaciji, koje može uključivati dodatne instrukcije za usklađivanje fasade ili izgleda objekta sa urbanističkim smjernicama, posebno relevantno u osjetljivim područjima poput Bokokotorskog zaliva.
Finansijske obaveze: Takse, kazne i planovi plaćanja
Proces legalizacije uključuje obaveznu novčanu nadoknadu, strukturiranu prvenstveno kao Naknada za urbanu sanaciju, koju naplaćuje lokalna opština (Opština).
Opštinske takse i opcije plaćanja:
Iznos naknade određuje lokalna opština i zavisi od nekoliko faktora: površine nekretnine, njene lokacije (primorska zona, centralna, ruralna) i namjene (stambena ili poslovna).
U potezu osmišljenom da pomogne građanima, novi zakon uvodi izuzetno fleksibilne uslove plaćanja:
- Rate plaćanja — a limit zavisi od toga šta posjedujete: do 360 mjesečnih rata (30 godina) za objekat osnovnog stanovanja (vlasnikovu primarnu kuću), ali samo do 120 mjesečnih rata (10 godina) za svaki drugi objekat — što je kategorija u koju spada većina vikendica i investicionih nekretnina. Hoteli i turistička odmarališta sa četiri ili pet zvjezdica su posebna kategorija: jednokratno plaćanje ili do 60 rata, uz €400–€800 po m².
- Zakonski popusti (Član 23): opština može smanjiti naknadu za urbanu sanaciju do 50% za primarno stanovanje, do 90% za ranjive kategorije (samohrane roditelje i staratelje, osobe sa invaliditetom, mlade koji su odrasli bez roditeljskog staranja, porodice sa djecom sa teškoćama u razvoju, te pripadnike romske i egipatske zajednice), i do 20% za plaćanje u jednoj rati. Ovi popusti se ne mogu kombinovati — dobijate najpovoljniji, a ne zbir.
Dodatna primorska naknada koju većina vodiča propušta
Ako je vaša nekretnina u primorskoj opštini — Herceg Novi, Kotor, Tivat, Budva, Bar ili Ulcinj — Član 25 dodaje posebnu naknadu na vrh naknade za urbanu sanaciju, koja se naplaćuje po zakonu o regionalnom vodosnabdijevanju crnogorskog primorja. Plaća se u do 36 jednakih mjesečnih rata. Računajte na nju: na primorju je to realna stavka, a ne zaokruživanje.
Sankcije za nepoštovanje zakona
Zakon uvodi oštre kazne za vlasnike koji ne pokrenu upis u katastar u roku, ili koji ne ispune uslove za legalizaciju.
Neprimjenjivanje ili legalizacija u određenom roku može dovesti do:
- Kazne (Član 42): €60–€4.000 za fizičko lice, €300–€12.000 za preduzetnika, i €1.000–€40.000 za pravno lice (uz dodatnih €500–€4.000 za odgovorno lice u toj kompaniji).
- Godišnja naknada za zauzimanje prostora (Član 26): Ovo je trošak koji većina vlasnika previdi. Dok se objekat ne ukloni ili ne legalizuje, vlasnik plaća godišnju naknadu za svaku nekretninu bez zahtjeva za legalizaciju, sa odbijenim zahtjevom, bez upisa u katastar, ili sa nalogom za uklanjanje. Obračunava se po m² prema nacionalnoj prosječnoj cijeni građevinskih radova koju objavljuje Monstat: 0,5%–2,0% godišnje gdje je podnesen geodetski snimak izvedenog stanja, a raste na 1%–3% godišnje gdje nije podnesen, ili gdje objekat nije registrovan. Teče od 1. januara godine koja slijedi nakon godine u kojoj je uspostavljen registar nelegalnih objekata.
- Zabrana upisa: U Katastru će biti upisana zabrana prodaje, iznajmljivanja ili bilo kakve komercijalne upotrebe nekretnine.
- Rušenje: Na kraju, objekti koji ne uđu u proces ili ne ispune uslove suočavaju se sa rizikom od rušenja.
Uticaj na primorske regije i tipove nekretnina
Ovaj zakon se tiče svake opštine i svakog tipa nekretnine, od Stanova za prodaju u Tivtu do luksuznih Vila za prodaju u Crnoj Gori.
- Boka Kotorska (Kotor, Tivat, Herceg Novi): Kao područja pod zaštitom UNESCO-a i strogim estetskim standardima, usklađenost je ovdje ključna. Legalizacija štiti visoku vrijednost investicionih nekretnina poput onih u Stanovima za prodaju u Kotoru i Stanovima za prodaju u Herceg Novom.
- The Budva i Barska rivijera Ova popularna, gusto naseljena područja doživjela su značajnu neovlašćenu ekspanziju. Legalizacija vaše investicije, poput Stanovi na prodaju u Budvi ili Stana za prodaju u Baru, osigurava njegovu buduću tržišnu vrijednost i potencijal za iznajmljivanje.
- Južna obala (Ulcinj): Novi zakon razjašnjava status objekata, što je neophodno za transparentne transakcije u područjima namijenjenim turističkom razvoju, poboljšavajući izglede za Nekretnine u Ulcinju.
Ako trenutno tražite način da Prodate svoju nekretninu u Crnoj Gori, legalizacija više nije opcija – to je preduslov za zakonitu transakciju. Za stručne savjete o tome kako ovaj zakon utiče na vašu konkretnu imovinu i kako da vaša dokumentacija bude besprijekorna, naš tim je spreman da pomogne.
Konačni akcioni plan
Novi Zakona o legalizaciji objekata u Crnoj Gori 2025 označava istorijski trenutak, donoseći dugo potrebnu jasnoću i transparentnost na tržište nekretnina. Pruža posljednju, hitnu priliku vlasnicima nekretnina da osiguraju svoju imovinu, povećaju njenu vrijednost i izbjegnu ozbiljne kazne.
Rok sada traje do 14. avgusta 2027.. To zvuči daleko, ali nije: geodetski snimak izvedenog stanja mora biti naručen, ovjeren u Katastru, a — gdje vlasništvo nije riješeno — prethode mu ostavinski ili postupci razvrgnuća suvlasništva koji redovno traju godinu ili više. Vlasnike koje je uhvatio rok iz 2026. godine gotovo sve je sačekala papirologija, a ne ignorisanje zakona.
- Provjerite svoj status: Utvrdite da li je vaša nekretnina trenutno upisana u Katastar i da li je bila vidljiva na satelitskim mapama iz jula 2025. godine.
- Angažujte stručnjaka: Odmah se konsultujte sa pravnim i geodetskim stručnjacima kako biste pripremili Elaborat i svu potrebnu dokumentaciju.
- Pokrenite upis u katastar: Podnesite zahtjev za upis prije 14. avgusta 2027. — ovo je korak koji je vremenski ograničen. Zahtjev za legalizaciju nadležnom organu (Opština, ili Upravi za legalizaciju za objekte preko 500 m² i one u zaštićenim zonama) može uslijediti naknadno.
Ako imate FAQ ili vam je potrebna detaljna konsultacija o procesu legalizacije za vaš dom, stan ili poslovni objekat, posjetite našu O nama stranicu da saznate više o našoj stručnosti ili provjerite našu Katalog za legalne nekretnine. Nudimo posvećene Naše Usluge prilagođene vlasnicima nekretnina koji se snalaze u ovom novom složenom zakonu.
Osigurajte budućnost vaše crnogorske investicije u nekretnine već danas.Provjerite status legalizacije moje nekretnine za 2026. godinu da biste započeli proces sada.
Izvori i posljednje ažuriranje
Posljednje ažurirano 3. avgusta 2026. Primarni izvor: Zakon o legalizaciji nelegalnih objekata, Službeni list Crne Gore br. 091/25 (objavljen 6. avgusta 2025, u primjeni od 14. avgusta 2025) — posebno Član 6 (uslovi), Član 7 (satelitski i aerofotogrametrijski snimak iz jula 2025), Član 23 (naknada za urbanu sanaciju, rate i popusti), Član 25 (primorska naknada), Član 26 (godišnja naknada za zauzimanje prostora), Član 42 (kazne) i Član 48 (rok za upis u katastar). Produženje roka iz Člana 48 sa 12 na 24 mjeseca objavljeno je kao usvojeno od strane Skupštine Crne Gore 1. avgusta 2026. Podaci o broju zahtjeva dolaze iz Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine: blizu 86.000 zahtjeva za legalizaciju tokom osam godina, i procijenjenih najmanje 100.000 nelegalno izgrađenih objekata širom zemlje kada se uključe i zahtjevi za upis u katastar.
Ovaj vodič je opšta informacija, a ne pravni savjet za konkretan objekat. Rokovi i opštinske tarife se mijenjaju — kontaktirajte nas da provjerite konkretnu nekretninu prema trenutnom stanju.
