Porta Rai Beachfront Residences — це курортний кондомініум-готель на Великій Плажі в Ульцині, найдовшому піщаному пляжі Адріатичного узбережжя завдовжки 13 кілометрів. Проєкт, яким керує Karisma Hotels & Resorts, займає 10 гектарів на 7 житлових будинках і пропонує понад 550 помешкань — від студій до пентхаусів. Оскільки це продаж новобудови від забудовника, податок на передачу нерухомості не сплачується, а ПДВ у розмірі 21% повністю відшкодовується для покупців-компаній. Студії починаються від €175,999 з урахуванням ПДВ. Завершення будівництва заплановане на кінець 2029 року.
|
€175,999
Студії від · Вкл. ПДВ
|
550+
Помешкання · 7 будинків
|
300 м
Приватний піщаний пляж
|
~8%
Прогнозована річна дохідність від оренди.
|
Де знаходиться Велика Плажа — і чому це важливо для інвесторів?
Велика Плажа (що означає “Великий пляж”) — це 13-кілометрова смуга безперервного піщаного узбережжя на південному краю чорногорської Адріатики. Для порівняння: більшість пляжів у Будві чи Которі вимірюються сотнями метрів. Велика Плажа — це зовсім інша категорія.
Ульцинь розташований там, де Адріатик зустрічається з Албанією, що створює тепліший мікроклімат і довшу літню пора, ніж на північній Рів'єрі. Місто має 2500‑річну історію, середньовічну Стару частину та заповідну солоню озеро Рамсар – озеро Шаско, а також остров-река Ада Бояна, популярну серед кайтсерферів. Інфраструктура швидко розвивається: автомагістраль Бар–Боляре скоротить час поїздки з Подгоріці до Ульцинь до менш ніж 30 хвилин після завершення. Три аеропорти обслуговують регіон: Міжнародний аеропорт Подгоріца (75 км), Тиват (85 км) та Тірана, Албанія (118 км).
Контекст ринку: Ульцинь – один із небагатьох пунктів на Адріатикі, де пляжна земля у такому масштабі все ще доступна для забудови. Поєднання доступу до аеропорту, нестачі розкішного ринку та графіку вступу Монтенегра до ЄС робить його однією з найсильніших позицій для раннього входу на узбережжя. Читайте наш
Путівник по ринку нерухомості Ульциня для повної картини.
Які помешкання доступні в Porta Rai?
Будівля А пропонує чотири типи житла, усі з південним або південно-західним орієнтацією, які доставляються повністю мебльованими відповідно до готельних стандартів у рамках продукту Karisma. Ціни беруться з офіційного прайсу розробника.
| Тип |
Інтер’єр |
Включно 21% ПДВ |
Без ПДВ |
Статус |
| Студія |
28–37 м² |
від €175 999 |
від €145 453 |
Доступно |
| 1‑кімнатна квартира |
47–57 м² |
від €268 999 |
від €222 313 |
Доступно |
| Підвальний поверх (1 кімн.+сад) |
55–65 м² + сад |
від €386 998 |
від €319 833 |
Лімітована |
| Пентхаус |
107–158 м² + 44–90 м² тераса |
від €782 999 |
від €647 107 |
Лімітована |
Ціни з офіційного прайс-листа будівлі А. ПДВ повністю відшкодовується для юридичних осіб — дивіться нижче в розділі юридичної інформації. Ціни на інші будівлі можуть відрізнятися.
Яку дохідність можуть очікувати інвестори в Porta Rai?
Porta Rai структурована як кондо-гotel. Дохідність формується з трьох джерел: керована оренда через Karisma, довгострокове зростання капіталу та — для кваліфікованих покупців — відшкодування ПДВ при придбанні.
|
~8%
Рентабельність оренди на рік.
Керована Karisma
|
40%+
Зростання капіталу
Прогнозовано до 2029
|
21%
ПДВ до відшкодування
Для юридичних осіб
|
€278 млн
Загальна інвестиція
Повна вартість розробки
|
Очікувана орендна доходність 8% проходить через програму оренди, яку управляє Karisma Hotels & Resorts – той самий оператор, що керує готелями в Домініканській Республіці, Мексиці та Колумбії. Вони приносять до Porta Rai вже існуючу міжнародну мережу бронювання, що означає, що нерухомість входить на ринок оренди з усталеними каналами попиту з першого дня. Власники беруть участь у пулі оренди і отримують частку доходу від номерів, не займаючись бронюваннями безпосередньо.
Щодо відшкодування ПДВ: у Черногорії на новобудови застосовується ставка 21% ПДВ. Покупці, які здійснюють покупку через зареєстровану черногорську компанію, можуть повністю відшкодувати цю суму. При купівлі студії за €175 999, включно з ПДВ, фактична вартість придбання зменшується до €145 453 – це економія €30 546. Перевірте відповідність вимогам у кваліфікованому місцевому податковому консультанті через Адміністрацію податків Черногорії.
Хто управляє Porta Rai?
Karisma Hotels & Resorts – це партнер з управління готелями. Karisma працює на міжнародному рівні під брендами, такими як Azul Beach Resorts та Royalton Luxury Resorts, більшість портфеля розташована в Карибському регіоні та Мексиці. У Porta Rai Karisma керує усіма зручностями курорту, пулом оренди, готельними послугами та стандартами бренду. Покупці не покладаються на місцевий стартап з управління – вони мають підтримку компанії, яка щорічно обслуговує мільйони ночей гостей.
Очікується, що проект створить приблизно 800 постійних робочих місць у муніципалітеті Ульцинь – економічний вплив, який прискорює інвестиції в місцеву інфраструктуру та підтримує довгострокові цінності нерухомості в районі.
Які зручності включені в Porta Rai?
Porta Rai побудований згідно з повними стандартами курорту. Як власник, ви потрапляєте до вже працюючої нерухомості – пляж обслуговується, басейни відкриті, ресторани працюють.
|
🏖
300 м приватний піщаний пляж
|
🏊
7 басейнів, включно з інфініті
|
|
💆
Спа-центр та велнес
|
🍽
Ресторанний заклад класу «Fine Dining» та бари на пляжі
|
|
🎾
Падель, теніс та волейбол
|
🛍
Торгова прогулянка
|
|
👶
Дитячий клуб і сімейні зручності
|
🌿
10 гектарів озелененої території
|
|
🅿
Підземний та наземний паркінг
|
🌊
Природна соляна лагуна на території
|
Як працюють розстрочені платежі в Porta Rai?
Для будинку А передбачено три варіанти оплати. Перші покупці, як правило, отримують найвигідніші умови — плани можуть коригуватись у міру досягнення будівельних етапів до завершення у 2029 році.
5% Попередня оплата
5% Знижка
Сплатіть 5% депозит за резервування одразу і отримайте 5% знижку від загальної вартості (без ПДВ). Решту сплачуйте за етапами будівництва. Найбільша знижка — на найраннішій стадії.
|
План оплати 50/50
2% Знижка
Оплата 50% при бронюванні, решта 50% після завершення. Знижка 2% застосована до ціни покупки. Чисте двоступеневе зобов’язання.
|
Стандартний план етапів
Гнучко
Платежі прив’язані до будівельних етапів до 2029 року. Без передплати. Підходить покупцям, які розподіляють платежі протягом усього терміну.
|
Купівля в Porta Rai як іноземець
Чорногорія не накладає обмежень на іноземців, які придбавають житлову нерухомість. Громадяни будь‑якої країни можуть отримати право власності на житло в Porta Rai незалежно від статусу резидентства. Процедура проходить через ліцензованого чорногорського нотаріуса і зазвичай займає 30–45 днів від бронювання до реєстрації права власності. Знайдіть зареєстрованих нотаріусів в Ульцинї на Нотаріальної палати Чорногорії веб‑сайті.
При покупці новобудови, як у випадку з Porta Rai, податок на передачу майна не стягується — податок 3% у Чорногорії застосовується лише до вторинних угод. Перевірка прав власності здійснюється через реєстр нерухомості Чорногорії. Для повного розрахунку витрат дивіться наш вартості придбання нерухомості в Чорногорії. посібник.
Власність у Чорногорії дає підставу для подачі заяви на тимчасовий дозвіл на проживання. Наш посібник з резиденції 2026 року охоплює актуальні вимоги. Щоб дізнатися про повний процес покупки, адаптований для іноземних покупців, читайте наш посібник для іноземних покупців та про купівлю нерухомості в Чорногорії крок за кроком.
Поширені запитання щодо Porta Rai
Коли завершать будівництво Porta Rai Beachfront Residences?
Завершення проекту Porta Rai заплановано на кінець 2029 року. Будівництво розпочалося у листопаді 2024 року. Комплекс займає 10 гектарів, включає 7 житлових будинків і понад 550 квартир, а загальна вартість проекту становить €278 млн.
Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Porta Rai без обмежень?
Так. У Черногорії немає вимог щодо громадянства чи резидентства для іноземних покупців. Будь-яка особа чи компанія з будь-якої країни може придбати власність у повному володінні. Процедура проходить через ліцензованого нотаріуса і зазвичай займає 30–45 днів від резервування до реєстрації права власності.
Чи можна відшкодувати ПДВ 21% при купівлі Porta Rai?
Так — для покупців, які здійснюють покупку через компанію, зареєстровану в Черногорії. При купівлі студії за €175 999, включно з ПДВ, фактична вартість придбання становить €145 453, що дає економію €30 546. Фізичні особи сплачують ціну, включно з ПДВ, без можливості відшкодування.
Яку орендну доходність можна очікувати?
Очікувана орендна доходність становить приблизно 8% на рік у рамках програми управління орендою Karisma Hotels & Resorts. Власники беруть участь у пулі оренди і отримують частку доходу від номерів. Фактичні доходи залежать від заповнюваності, сезонних цін і експлуатаційних витрат.
Які аеропорти обслуговують Porta Rai в Ульцинжі?
У регіоні працюють три комерційні аеропорти: Міжнародний аеропорт Подгоріца (75 км, приблизно 55 хв), аеропорт Тиват (85 км) і Міжнародний аеропорт Тирана, Албанія (118 км). Дорога Бар–Боляре скоротить час переїзду до Подгоріці після завершення будівництва.
Чи підтримує покупка в Porta Rai подання заявки на резидентство в Черногорії?
Володіння нерухомістю в Черногорії дає підставу для подання заяви на тимчасове дозвіл на проживання. Саме володіння не гарантує схвалення, але є визнаною основою. Наш посібник з резиденції 2026 року повністю охоплює поточні вимоги.
Дізнайтеся більше про нерухомість у Черногорії
Запитати повний прайс‑лист та планування квартир
Ми працюємо безпосередньо з проєктом. Звертайтеся за актуальною наявністю, цінами за одиницю та розрахунком плану платежів для Будинку A.
Запитати ціни та планування квартир
Переглянути всі оголошення в Ульцині
Усі ціни взяті з офіційного прайс‑ліста Будинку A. Ціни та наявність можуть змінюватися. Право на відшкодування ПДВ треба підтвердити у кваліфікованого чорногорського податкового консультанта. Прогнози зростання капітальної вартості – це оцінки забудовника, без гарантії прибутку.
