Porta Rai Beachfront Residences – это проект кондоминиум‑отеля под брендом курорта на Velika Plaza, Ульцинь, где простирается самая длинная песчаная бухта Адриатического побережья длиной 13 км. Управляется Karisma Hotels & Resorts, проект охватывает 10 га, включает 7 жилых зданий и более 550 квартир от студий до пентхаусов. При продаже новостройки налог на передачу недвижимости не взимается, а НДС 21% полностью возмещается для корпоративных покупателей. Студии начинаются от 175 999 € с НДС. Завершение планируется к концу 2029 года.
|
€175,999
Студии от · Включая НДС
|
550+
Квартиры · 7 зданий
|
300 м
Частный песчаный пляж
|
~8%
Ожидаемая годовая доходность от аренды.
|
Где находится Velika Plaza — и почему это важно для инвесторов?
Velika Plaza (что в переводе означает “Большой пляж”) – это 13‑километровый непрерывный песчаный берег на южном конце монгренского Адриатического побережья. Для сравнения: большинство пляжей в Будве или Которе измеряются сотнями метров. Velika Plaza – совсем другая категория.
Ульцинь расположен там, где Адриатик встречается с Албанией, что придаёт региону более тёплый микроклимат и более длительный летний сезон, чем на северной Ривьере. Город имеет 2500‑летнюю историю, средневековый Старый город и заповедную солёную озерную систему Ramsar – озеро Шаско, а также остров Ада Бояня, популярный среди кайтсерферов. Инфраструктура быстро улучшается: автомагистраль Бар–Боляре сократит время в пути из Подгорицы в Ульцинь до менее чем 30 минут после завершения. Три аэропорта обслуживают регион: Международный аэропорт Подгорица (75 км), Тиват (85 км) и Тирана, Албания (118 км).
Рыночный контекст: Ульцинь – один из немногих пунктов Адриатики, где при таком масштабе земельный участок у моря остаётся пригодным для застройки. Сочетание доступа к аэропорту, недостатка предложений в сегменте роскоши и графика вступления Черногории в ЕС делает его одним из самых сильных ранних вариантов для инвестиций на побережье. Читайте наш
Руководство по рынку недвижимости Ульцинь для полной картины.
Какие квартиры доступны в Porta Rai?
В здании A представлены четыре типа квартир, все с южной или юго‑западной ориентацией, полностью меблированы по гостиничным стандартам в рамках продукта, управляемого Karisma. Цены взяты из официального прайс‑листа застройщика.
| Тип |
Интерьер |
Вкл. НДС 21 % |
Без НДС |
Статус |
| Студия |
28–37 м² |
от 175 999 € |
от 145 453 € |
В наличии |
| 1‑комнатная квартира |
47–57 м² |
от 268 999 € |
от 222 313 € |
В наличии |
| Этаж с садом (1 кн + сад) |
55–65 м² + сад |
от €386 998 |
от €319 833 |
Ограничено |
| Пентхаус |
107–158 м² + 44–90 м² терраса |
от €782 999 |
от €647 107 |
Ограничено |
Цены указаны в официальном прайс-листе здания A. НДС (PDV) по ставке 21% полностью возмещается покупателям-юридическим лицам — см. раздел с юридической информацией ниже. Цены для других зданий могут отличаться.
Какие доходы могут ожидать инвесторы в Porta Rai?
Porta Rai оформлена как кондоминиум‑отель. Доходы складываются из трёх параллельных источников: управляемая сдача в аренду через Karisma, долгосрочный прирост капитала и — для квалифицированных покупателей — возврат НДС при покупке.
|
~8%
Доходность от аренды в год.
Управляемая Karisma
|
40%+
Прирост капитала
Прогноз до 2029 г.
|
21%
Возврат НДС
Корпоративные покупатели
|
€278 млн
Общий объем инвестиций
Полная стоимость застройки
|
Прогнозируемая доходность от аренды в 8,1% обеспечивается через управляемую программу аренды Karisma Hotels & Resorts — того же оператора, который управляет отелями в Доминиканской Республике, Мексике и Колумбии. Они привносят в Porta Rai существующую международную сеть бронирования, что означает, что объект выходит на рынок аренды с уже налаженными каналами спроса с первого дня. Владельцы присоединяются к арендному пулу и получают долю дохода от номеров, не управляя бронированиями напрямую.
По вопросу возврата НДС: Черногория взимает 21% НДС с операций по новому строительству. Покупатели, приобретающие недвижимость через зарегистрированную черногорскую компанию, могут вернуть эту сумму полностью. Для студии стоимостью €175 999 с учетом НДС эффективная цена приобретения снижается до €145 453 — экономия составляет €30 546. Проверьте право на возврат у квалифицированного местного налогового консультанта через Налоговое управление Черногории.
Кто управляет Porta Rai?
Karisma Hotels & Resorts является партнером по гостиничному управлению. Karisma работает на международном уровне под брендами, включая Azul Beach Resorts и Royalton Luxury Resorts, причем большая часть их портфеля находится в Карибском бассейне и Мексике. В Porta Rai Karisma управляет всеми удобствами курорта, арендным пулом, гостиничными услугами и стандартами бренда. Покупатели полагаются не на местный стартап в сфере управления — их поддерживает компания, ежегодно обслуживающая миллионы гостевых ночей.
Ожидается, что проект создаст около 800 постоянных рабочих мест в муниципалитете Улцинь — экономический эффект, который ускорит инвестиции в местную инфраструктуру и поддержит долгосрочную стоимость недвижимости в этом районе.
Какие удобства включены в Porta Rai?
Porta Rai построен по полному курортному стандарту. Как владелец, вы приезжаете в объект, который уже работает: пляж укомплектован персоналом, бассейны открыты, рестораны функционируют.
|
🏖
300-метровый частный песчаный пляж
|
🏊
7 бассейнов, включая бесконечный
|
|
💆
Спа- и велнес-центр
|
🍽
Файн‑дайнинг и пляжные бары
|
|
🎾
Падель, теннис и волейбол
|
🛍
Торговая променада
|
|
👶
Детский клуб и семейные зоны
|
🌿
10 гектаров ландшафтных территорий
|
|
🅿
Подземный и наземный паркинг
|
🌊
Натуральное солёное озеро на территории
|
Как работают рассрочки в Porta Rai?
Для здания А предлагаются три схемы оплаты. Те, кто покупает раньше, обычно получают самые выгодные условия — планы могут корректироваться по мере достижения строительных этапов до завершения в 2029 году.
5% Предоплата
5% Отключено
Оплатите 5% депозит‑резерв сразу и получите скидку 5% от общей цены (без НДС). Оставшаяся часть выплачивается по этапам строительства. Наибольшая скидка — на ранних стадиях.
|
План оплаты 50/50
Скидка 21%
Оплата 50% при бронировании, остальные 50% при завершении. Скидка 21% включена в стоимость. Прозрачная двухэтапная схема.
|
Стандартный график
Гибкий
Платежи привязаны к этапам строительства до 2029 года. Без предоплаты — скидки. Подходит покупателям, которые растягивают выплаты на весь период строительства.
|
Покупка в Porta Rai для иностранных граждан
Черногория не налагает ограничений на покупку жилья иностранцами. Граждане любой страны могут приобрести право собственности на жилье в Porta Rai независимо от статуса резидента. Процедура проводится через лицензированного черногорского нотариуса и обычно занимает 30–45 дней от бронирования до регистрации права собственности. Найти зарегистрированных нотариусов в Ульцине можно на сайте Нотариальной палаты Черногории веб-сайт.
При покупке нового объекта, такого как Porta Rai, налог на передачу недвижимости не взимается — налог 3% в Черногории применяется только к сделкам перепродажи. Проверка прав собственности осуществляется через Черногорский реестр недвижимости. Для полного расчёта стоимости см. наш стоимости покупки недвижимости в Черногории. гид.
Владение недвижимостью в Черногории даёт основания для подачи заявления на временное разрешение на проживание. Наш гид по проживанию 2026 г. охватывает актуальные требования. Для полного процесса покупки, адаптированного под иностранных покупателей, прочитайте наш гид для иностранных покупателей и о покупке недвижимости в Черногории пошаговое руководство.
Часто задаваемые вопросы о Porta Rai
Когда завершится строительство Porta Rai Beachfront Residences?
Планируется завершить к концу 2029 г. Строительство началось в ноябре 2024 г. Проект занимает 10 га, включает 7 жилых зданий и более 550 квартир, общая стоимость проекта — 278 млн €.
Могут ли иностранцы покупать в Porta Rai без ограничений?
Да. Черногория не требует гражданства или статуса резидента для иностранных покупателей. Любой человек или компания из любой страны может приобрести собственность с полным правом собственности. Процедура проходит через лицензированного нотариуса и обычно занимает 30–45 дней от бронирования до регистрации права собственности.
Можно ли вернуть НДС 21% при покупке в Porta Rai?
Да — для покупателей, приобретающих через черногорскую зарегистрированную компанию. При покупке студии по цене 175 999 € с НДС фактическая стоимость приобретения составляет 145 453 € — экономия 30 546 €. Индивидуальные покупатели оплачивают цену с НДС и не имеют возможности вернуть его.
Какой доход от аренды могут ожидать инвесторы?
Ожидаемый доход от аренды составляет примерно 8% в год в рамках управляемой программы аренды Karisma Hotels & Resorts. Владельцы включаются в пул аренды и получают долю от дохода от номеров. Фактические доходы зависят от заполняемости, сезонных тарифов и эксплуатационных расходов.
Какие аэропорты обслуживают Porta Rai в Ульчинге?
В регионе работают три коммерческих аэропорта: Международный аэропорт Подгорица (75 км, примерно 55 мин), аэропорт Тиват (85 км) и Международный аэропорт Тирана, Албания (118 км). Моторная дорога Бар–Боляре в дальнейшем сократит время до Подгорице после завершения строительства.
Подтверждает ли покупка в Porta Rai заявку на резиденцию в Черногории?
Владение недвижимостью в Черногории даёт основания для подачи заявления на временное разрешение на проживание. Само владение не гарантирует одобрения, но является признанным основанием. Наш гид по проживанию 2026 г. полностью охватывает текущие требования.
Узнайте больше о недвижимости Черногории
Запросить полный прайс-лист и планировки
Мы работаем напрямую с проектом. Свяжитесь с нами для получения актуальной информации о наличии, цен на каждую квартиру и расчета платежей для корпуса А.
Запросить цены и планировки
Смотреть все объявления в Ульцине
Все цены из официального прайс-листа корпуса А. Цены и наличие могут изменяться. Право на возврат НДС необходимо подтвердить у квалифицированного налогового консультанта в Черногории. Прогнозы роста стоимости являются оценками застройщика и не являются гарантированной доходностью.
