Продаються апартаменти в Утєсі — новобудова, з документами, з видом на море, від €109,500

На чорногорському ринку прибережної нерухомості два слова важать більше за будь‑який вид на море чи план поверху: повністю легальні. Країна має добре задокументовану історію будівництва без дозволів — об'єкти продаються, в них живуть, а потім виявляється, що вони незареєстровані, і стикаються з наказами про знесення або неможливістю переоформлення права власності. Купівля легальної, з повним пакетом дозволів, новозбудованої квартири в Чорногорії — це не стандартне очікування. Це премія, яку ви повинні вимагати та перевіряти. Ці квартири в Утєхі саме такі: нове будівництво, прямий продаж від забудовника, повна документація — і ціна значно нижча за порівнянні новобудови з видом на море, які зараз пропонуються вздовж узбережжя Бар–Утєха.

Продаж квартир в Утєхі — Прайс-лист (Оновлено 1 липня 2026 року)

Усі об'єкти абсолютно нові, готові до заселення (без меблів) і продаються безпосередньо забудовником — жодних агентських комісій. Кожна зазначена ціна включає паркомісце та комору: квартири на 1–2 поверхах мають відкрите паркувальне місце, квартири на 3–5 поверхах — гараж. Сім із десяти квартир ще доступні; студія та дві однокімнатні квартири вже продані.

За ціни від €1 950 до €2 750 за квадратний метр, ці новобудови з видом на море коштують приблизно вдвічі менше, ніж аналогічне нове житло в Будві, де середні запитувані ціни перевищують €3 500/м² — дивіться наші Індексі цін на нерухомість у Чорногорії поточні показники по містах. Квартири на верхніх поверхах дорожчі через ширшу панораму моря та паркінг у гаражі; квартира на першому поверсі PD17 за €109 500 — найдоступніша новобудова з однією спальнею та видом на море, яку зараз пропонують в Утєсі.

Де знаходиться Утєха — і чому покупці рухаються на південь?

Utjeha — це маленьке прибережне селище в муніципалітеті Бар, розташоване приблизно за 10 кілометрів на південь від міста Бар уздовж Адріатичного узбережжя. Воно розташоване в захищеній затоці з кришталево чистою водою, тихою гальковою пляжою, густими оливковими гаями та постійним житловим населенням, яке підтримує активність селища і поза сезоном — привілей, яким не може похвалитися кожне чорногорське прибережне поселення.

Утєха привертає дедалі більше уваги покупців останні три роки, оскільки Будва та Будванська Рів'єра значно подорожчали, змушуючи ціночутливих іноземних покупців рухатися на південь уздовж узбережжя в пошуках автентичного приморського колориту за розумною ціною за квадратний метр. Цей регіон пропонує те, чого північна Рів'єра вже не може: доступність, автентичність і простір.

Пляж в Utjeha знаходиться приблизно в 800 метрах від цього комплексу — це легка прогулянка або менше двох хвилин на машині. Вид на море з квартир прямий і незакритий, а підйом над затокою дарує панораму, якої не можуть забезпечити багато першокласних об’єктів на рівні води.

Чому “повністю легально” так важливо в Чорногорії?

Ринок нерухомості Черногорії значно зрілий, але спадщина незаконної забудови все ще актуальна. Нерухомість, побудована без дійсного будівельного дозволу (građevinska dozvola) або без дозволу на використання (upotrebna dozvola), не може бути легально передана в нотаріальній угоді, не підлягає використанню як застави для банківського фінансування і підлягає постійним процесам легалізації, які не гарантують успішного результату.

Коли розробник або агент описує апартамент як юридично зареєстрований, Це означає, що будівля була зведена з усіма необхідними дозволами, отримала дозвіл на експлуатацію після завершення робіт і зареєстрована в офіційному земельному реєстрі (катастрі), який веде Департамент нерухомості Чорногорії. Ці квартири мають такий статус. Будь-хто, хто збирається купити, повинен запросити і перевірити дозвіл на експлуатацію (употребна дозвіл) та кадастровий витяг (лист непокре́нності) перед підписанням попередньої угоди. Ліцензований нотаріус, зареєстрований у Палата нотаріусів Чорногорії перевірить усі документи як частину стандартного процесу купівлі.

Скільки податку ви платите за новобудову в Чорногорії?

Коли ви купуєте новозбудовану квартиру безпосередньо у забудовника, зареєстрованого платником ПДВ у Чорногорії, податок на передачу нерухомості (porez na promet nepokretnosti) не застосовується — 21% ПДВ уже включено в ціну забудовника. Податок на передачу стягується лише при перепродажі між приватними особами за прогресивними ставками: 3% до €150,000, 5% на частину від €150,000 до €500,000 і 6% на суму понад €500,000. На практиці, купуючи квартиру PD22 за €135,000 безпосередньо у забудовника, ви економите €4,050 податку на передачу, який виник би при перепродажі за тією ж ціною; для квартири PD25 за €165,000 економія становить €5,250. Повний розрахунок витрат наведено в нашому посібнику з витрат на купівлю нерухомості в Чорногорії.

Покупці повинні підтвердити точне податкове ставлення, що застосовується до їх конкретної транзакції, зі своїм нотаріусом і, за потреби, з Податковою адміністрацією Чорногорії.

Інвестиційний кейс для міської ради Бар

Бар – головний порт Чорногорії та південний термінус залізничної лінії Београд–Бар – єдиний залізничний зв’язок між Адріатичним узбережжям і Центральною Європою. Тут розташований найбільший комерційний порт Чорногорії, розвивається індустріальний та логістичний сектор, а також місцева населення, що забезпечує попит на оренду протягом усього року, незалежно від туристичної сезонності.

Міська рада Бар, яка включає Утєху, постійно була однією з найдоступніших прибережних ринків Чорногорії, при цьому користується тим самим юридичним каркасом, правами власності та умовами інвестицій, що й Будва та Тиват. Оскільки ціни на Північну Рів'єру виходять за межі доступності багатьох середньоцільових іноземних покупців, пропозиція Бару зміцнилася.

Для покупців, які порівнюють Бар з іншими прибережними локаціями, наш посібник «Найкращі місця для купівлі нерухомості в Чорногорії» пропонує структуроване порівняння між Будвою, Баром, Котором і Тіватом. Для всіх доступних об’єктів у Барі перегляньте повний каталог квартир у Барі та будинки у Барі на продаж, або ознайомтеся з контекстом районів у нашому гіді по місту Бар.

Як іноземці купують нерухомість у Чорногорії?

Іноземні громадяни купують нерухомість у Чорногорії з такими ж правами власності, як і громадяни Чорногорії. Процес вимагає дійсного паспорта, ідентифікаційного податкового номера (PIB), отриманого в Податковій адміністрації, та послуг ліцензованого нотаріуса для попереднього та остаточного договорів. Немає жодних обмежень щодо типу, розміру чи кількості квартир, які може придбати іноземець.

Для повного покрокового опису читайте наш посібник з купівлі нерухомості в Чорногорії.. Для покупців, які розглядають можливість отримання резиденції через володіння нерухомістю, наш гід «Резиденція через інвестиції» викладає актуальні шляхи, передбачені законодавством Чорногорії.

Часті запитання

Де розташована Утєха в Чорногорії? Утєха — прибережне село в муніципалітеті Бар, розташоване приблизно за 10 кілометрів на південь від міста Бар на Адріатичному узбережжі. Воно відоме своїм чистим гальковим пляжем, оливковими гаями та цілорічним житловим характером. Найближчі аеропорти — Подгориця (приблизно 55 км на північний схід) або Тіват (приблизно 65 км на північ).

Які квартири ще доступні та за якою ціною? Станом на прайс-лист від 1 липня 2026 року доступні сім однокімнатних квартир площею 51–60 м² за ціною від €109 500 (56 м², 1-й поверх) до €165 000 (60 м², 5-й поверх). Студія та дві однокімнатні квартири вже продані.

Яка відстань цих квартир від моря? Приблизно 800 метрів від пляжу Утєха. Квартири мають прямий, безперешкодний вид на море завдяки їх підвищеному положенню над затокою.

Чи включені паркування та комора у вартість? Так — ціна кожної квартири включає паркомісце та комору без додаткової плати. Квартири на 1–2 поверхах мають відкрите паркувальне місце; квартири на 3–5 поверхах — гараж. Остаточні умови підтверджуються в договорі купівлі-продажу із забудовником.

Що означає “законна квартира” у Чорногорії? Законна квартира у Чорногорії – це така, що зведена з дійсним дозвілом на будівництво, завершена з дозвілом на експлуатацію (употребна дозвіл) і зареєстрована в офіційному кадастровому земельному реєстрі. Її можна легально передати через нотаріально підписану продажу і використовувати як заставу для банківського фінансування. Покупці завжди повинні запитувати і перевіряти як дозвіл на експлуатацію, так і кадастровий витяг перед підписанням будь-якої угоди.

Чи сплачую я податок на передачу власності за ці квартири? Ні. Прогресивний податок на передачу в Чорногорії (3% до €150 000, 5% від €150 000 до €500 000, 6% понад) застосовується лише до перепродажів між приватними особами. Купівля новобудови безпосередньо в забудовника звільнена від нього — ПДВ 21% уже включено у вказану ціну. Уточніть свою конкретну податкову ситуацію в ліцензованого нотаріуса.

Чи можу я переглянути дозвіл на будівництво та юридичні документи перед покупкою? Так — і варто це зробити. Забудовник надасть копії дозволу на будівництво, дозволу на експлуатацію та кадастрової реєстрації. Ваш нотаріус самостійно перевірить усю документацію до підписання попереднього договору.

Квартири Utjeha на продаж: Зв'яжіться з нами, щоб отримати повний пакет документів, планування поверхів та домовитися про візит на об'єкт.