Чорногорія €/м² з першого погляду
Ульцинь
Будва
за м²
Будва, за m²
Станом на 2026 рік, стандартні квартири на узбережжі Чорногорії коштують приблизно від €1,800 за м² в Ульцині до €2,700–4,000 за м² в Будві та Тіваті, а люксові брендовані резиденції сягають €10,000 за м². Бар — це ринок за доступними цінами: €2,400–3,100 за м². Дохідність від оренди надто різниться залежно від об'єкта та моделі здавання, щоб наводити єдиний показник для всього узбережжя; дивіться наш посібник з дохідності оренди щодо того, як оцінити валову та чисту дохідність. На цій сторінці описано, скільки коштує квадратний метр у кожній прибережній громаді, як ці цифри співвідносяться з офіційною державною статистикою та що ви платите понад ціну купівлі.
Ціни на нерухомість у Чорногорії за регіонами (2026)
| Регіон | Стандартні квартири (€/м²) | Преміум / брендовані (€/м²) | Наші оголошення: медіанна квартира (€/m², жовтень 2026) | Примітка |
|---|---|---|---|---|
| Будва | €2,700–4,000 | €5,000–10,000 | €3,557 (102 оголошення) | Найактивніший ринок; включно з Бечичі та Рафаїловичі |
| Тіват | €2,700–4,000 | €5,000–8,000 (Порто Монтенегро) | €6,162 (28 оголошень) | Porto Montenegro та Luštica Bay підвищують нашу медіану; найближче до аеропорту |
| Котор | €2,500–3,800 (Бока Которська) | €3,500–6,000 (Старе місто ЮНЕСКО) | €3,484 (6 оголошень) | Обмежена пропозиція через спадщину |
| Бар | €2,400–3,100 | €3,500–4,500 | €2,428 (60 оголошень) | Приблизно на 30% нижче за Будву для квартир у наших оголошеннях |
| Герцег-Нові | €2,400–3,800 | — | €2,964 (11 оголошень) | Довший сезон (м'який мікроклімат) |
| Ульцинь | €1,800–2,800 | — | €2,425 (3 оголошення) | Найдоступніше узбережжя |
Будва залишається найглибшим і найліквіднішим ринком на узбережжі. Обсяги зосереджені в Бечичах і Рафаїловичах, де пляжна смуга забезпечує найсильніший попит на літню оренду в країні. Через високу оборотність саме в Будві ціни коригуються найшвидше в обидва боки — дивіться актуальні Квартири на продаж у Будві.
Тіват торгується на подібному загальному рівні, як Будва, але з інших причин. Porto Montenegro задає верхню планку ринку, а Тиват — найближче прибережне місто до аеропорту, що важливо для покупців, які часто прилітають. переглянути квартири в Тіваті.
Котор поводиться не так, як будь-де на узбережжі. Захист ЮНЕСКО Старого міста майже повністю обмежує нову пропозицію, тому історична нерухомість цінується за дефіцитом, а не за дохідністю. Власність у Боці Которській за стінами значно дешевша, ніж усередині. Дивіться нерухомість у Которі.
Бар, Херцег-Нові та Улцинь саме там і криється цінність. Квартири в Барі коштують приблизно на 30% дешевше за Будву за м² у наших оголошеннях (медіана €2,428 проти €3,557, жовтень 2026). М'який мікроклімат Херцег-Нові забезпечує довший сезон оренди, ніж на центральному узбережжі, а Ульцинь залишається найдешевшим варіантом входу на чорногорське узбережжя. Порівняти будинки в Барі, квартирами в Херцег-Нові і нерухомість в Улцині. Для порівняння трьох найбільших ринків читайте наш Порівняння Будва vs Тіват vs Бар.
Як ці цифри співвідносяться з офіційною статистикою
Наведені вище діапазони — це дані агентських угод і оголошень, що охоплюють як вторинний ринок, так і новобудови в конкретних приморських містах. Державне статистичне відомство MONSTAT публікує вужчий квартальний ряд: лише новозбудований житло, продане вперше, усереднене за регіонами, а не за містами.
В останньому звіті, опублікованому 20 серпня 2026 року та охоплюючому перший квартал 2026 року, MONSTAT повідомив про середній показник €2 575 за м² для приморського регіону, проти €2 445 за м² у середньому по всій Чорногорії, 2 395 євро в Подгориці та 1 708 євро на півночі. У центральному регіоні не зафіксовано продажів новобудов. Ці цифри наведені в офіційному звіті, Ціни на житло в нових житлових будинках, I квартал 2026 року, з методологією на сторінці серії MONSTAT.
Таке порівняння є незвично прямим, оскільки MONSTAT визначає свій прибережний регіон як саме ті шість муніципалітетів, що в таблиці вище — Бар, Будва, Херцег-Новий, Котор, Тіват та Ульцинь. Отже, 2 575 євро за м² — це офіційна середня ціна новобудов у тих самих шести містах, і вона потрапляє якраз у нижню межу нашого стандартного діапазону. Це радше очікуваний результат, а не суперечність: MONSTAT враховує лише перші продажі, усереднює дешевші та дорожчі муніципалітети разом і виключає як вторинний ринок, так і преміальний сегмент, де здійснюють угоди більшість міжнародних покупців.
Напрямок руху — це більш корисний сигнал. Середня ціна на новобудови по країні зросла з €1,756 за м² у першому кварталі 2024 року до €2,445 у першому кварталі 2026 року — тобто приблизно на 39% за два роки, причому найрізкіший стрибок стався між третім і четвертим кварталами 2025 року. Читайте обидва джерела разом: MONSTAT показує, куди рухається ринок новобудов, а таблиця вище — скільки сьогодні, ймовірно, коштує конкретна квартира в конкретному місті. Наш ширший набір даних узагальнено на Статистика нерухомості Чорногорії сторінці.
Що ви платите понад ціну покупки
Заявлений показник €/м² — це ще не вся сума. Чорногорія замінила плоский податок у 3% на перехід права власності прогресивною шкалою з 1 січня 2024 року, і новобудови оподатковуються інакше, ніж вторинне житло.
| Вартість | Сума (2026) | Хто платить |
|---|---|---|
| Податок на перехід права власності (вторинне житло) | 3% до €150,000; 5% від €150,001 до €500,000; 6% понад €500,000 | Покупець |
| Новобудова, придбана безпосередньо в забудовника | Податок на перехід права власності не сплачується — натомість застосовується ПДВ у 21%, який зазвичай уже включений у ціну пропозиції | Покупець |
| Річний податок на нерухомість | 0,25%–1% від оціночної вартості на рік, встановлюється муніципалітетом | Власник |
| Нотаріальні послуги | Встановлюється за офіційним нотаріальним тарифом; запитайте розцінки | Покупець |
| Комісія агента покупця | 0% у Montenegro Estates | — |
| Обслуговування будівлі | ~€20–80 / місяць | Власник |
| Податок на приріст капіталу (при перепродажі) | Стягується з прибутку, коли ви пізніше продаєте | Продавець |
Оскільки податок на перехід права власності має прогресивну шкалу, ефективна ставка зростає з ціною поступово, а не стрибкоподібно. На €300,000 квартира на вторинному ринку ви платите 3% на перші €150,000 і 5% на наступні €150,000 — €12,000 загалом, ефективні 4%. На €600,000 вторинне житло рахунок становить €4,500 + €17,500 + €6,000 = €28,000, ефективні 4.7%. Лише частина понад €500,000 коли-небудь оподатковується за ставкою 6%.
Завжди уточнюйте в забудовника, чи ціна на новобудову вказана з урахуванням ПДВ, перш ніж підписувати резервацію — практика не є однаковою. Наш повний розрахунок доступний на вартість купівлі нерухомості в Чорногорії, а компроміси між двома шляхами розглянуті в Вторинка чи новобудова і новобудови в Чорногорії.
Що зумовлює різницю між містами
Чотири фактори пояснюють більшість розбіжностей у таблиці.
- Тривалість сезону. Орендний дохід зосереджений у травні–вересні, а ставки в липні–серпні у два-три рази вищі, ніж у міжсезоння. Міста з довшим туристичним сезоном, як-от Херцег-Нові, краще тримають ціну поза літом.
- Доступ до аеропорту. Близькість до аеропорту Тиват важлива для покупців, які часто подорожують, і для оренди з короткими термінами проживання.
- Обмеження пропозиції. Статус Котору під егідою ЮНЕСКО фактично заморожує нову забудову в Старому місті. Де не можна будувати, ціну визначає дефіцит.
- Відстань до пляжу. Кілька сотень метрів углиб суші часто змінюють ціну за квадратний метр більше, ніж назва міста.
Що може вплинути на ціни далі?
Ми не публікуємо темп зростання по кожному місту: наші дані оголошень показують запитувані ціни, а не завершені продажі, тому вони не можуть надійно виміряти зростання вартості. Аргумент, який найчастіше наводять для всього узбережжя, — вступ до ЄС, але це не гарантія: ціни на будинки в Хорватії впали в роки навколо її вступу 2013. Ми викладаємо цей аргумент із застереженнями в нашому Аналіз вступу до ЄС і нерухомості. На вершині ринку пропозиція справді брендованого продукту залишається тонкою — див. елітна нерухомість у Чорногорії.
Ключові факти
- Квартири в Барі приблизно на 30% дешевші за м², ніж у Будві, у наших оголошеннях (старіша цифра “на 50% дешевше” застаріла).
- Пік сезону оренди припадає на травень–вересень; у липні–серпні ціни в 2–3 рази вищі, ніж у міжсезоння.
- Стандартні покупки завершуються за 30–45 днів; угоди за готівку можуть закритися всього за 2 дні.
- Вартість ремонту: €300–600/м² стандарт, €800–1,200/м² преміум.
Часті запитання
Яка середня ціна за квадратний метр у Чорногорії?
Для новозбудованого житла MONSTAT повідомив про €2 445 за м² по країні в першому кварталі 2026 року та €2 575 за м² у шести прибережних муніципалітетах. На узбережжі на практиці стандартні квартири коштують €1 800–4 000 за м² залежно від міста, а преміальні або брендовані резиденції сягають €10 000 за м².
Яке місто на узбережжі Чорногорії є найдешевшим?
Ульцинь — близько 1 800–2 800 євро за м² за стандартні квартири. Бар — наступний крок угору, 2 400–3 100 євро за м², і там ціни зростають швидше.
Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Чорногорії?
Іноземні покупці зазвичай можуть володіти квартирами та будинками з урахуванням законодавчих винятків. Стаття 415 обмежує іноземну власність на сільськогосподарські землі, ліси та лісові землі, природні багатства, об’єкти загального користування, окремі охоронювані пам’ятки культури, острови, кілометрову зону вздовж сухопутного кордону та визначені зони безпеки. Як виняток, іноземна фізична особа може придбати до 5 000 м² сільськогосподарської або лісової землі, якщо правочин охоплює розташовану на ній житлову будівлю. Перед купівлею перевірте статус конкретного об’єкта; компанія не є універсальним способом обійти обмеження.
Скільки податку я плачу при покупці?
При перепродажі податок на передачу права власності становить 3% до €150,000, 5% від €150,001 до €500,000 та 6% понад €500,000, тож покупка за €300,000 обійдеться у €12,000 податку, а за €600,000 — у €28,000. При купівлі новобудови безпосередньо від забудовника податок на передачу не справляється; натомість застосовується ПДВ у розмірі 21%, який зазвичай уже включений у ціну.
Чи потрібен вам адвокат для купівлі нерухомості в Чорногорії?
Ні — наймати адвоката в Чорногорії необов’язково, це не вимога закону. Більшість іноземних покупців завершують угоду за допомогою ліцензованого рієлтора та нотаріуса, який перевіряє право власності й реєструє перехід права. Адвоката варто залучати переважно для купівлі через компанію, продажу у спадщині або для угод на суму понад €500,000.
Чи дає купівля нерухомості право на проживання в Чорногорії?
Для тимчасового проживання на підставі володіння нерухомістю заявник повинен володіти щонайменше половиною об’єкта. Якщо вимога до вартості застосовується, вартість за податковою оцінкою має становити не менше 150 000 €. Ця вимога не поширюється на громадян ЄС і членів їхніх сімей, а також громадян Ісландії, Ліхтенштейну, Норвегії та Швейцарії. Інші умови отримання дозволу на проживання залишаються чинними. Для дозволів на проживання на підставі нерухомості, виданих до набрання чинності змінами 2026 року, діють перехідні правила продовження за статтею 217b. Докладніше дивіться в посібнику щодо проживання на підставі нерухомості.
посібнику 2026 щодо проживання у зв'язку з нерухомістю в Чорногорії
Яку прибутковість від оренди можна очікувати?
Це залежить від об'єкта, розташування та способу оренди, тому ми не наводимо єдину цифру для всього узбережжя. Дохід зосереджений у сезоні травень–вересень, а чистий дохід залежить від управління, утримання, податків і того, яку частину міжсезоння ви зможете заповнити. Наш посібник з оренди описує пов'язані витрати та податки.
Стандартний і преміальний діапазони відображають дані оголошень Montenegro Estates і досвід ринку в прибережних муніципалітетах, виражені як діапазони за квадратний метр. Стовпець медіани розраховано з наших оголошень про продаж станом на 13 жовтня 2026 року (квартири із зазначеною площею, за муніципалітетами; Котор і Ульцинь — малі вибірки). Сегменти ’люкс» і «Старе місто» наведено окремо. Офіційні порівняльні цифри — MONSTAT, випуск за I квартал 2026 року від 20 серпня 2026 року, новозбудоване житло, продане вперше. Податкові ставки актуальні станом на прогресивну реформу податку на передачу власності 2024 року. Останній перегляд: 13 жовтня 2026 року.
