Zweite Ebene
- 2 Schlafzimmer
- Badezimmer
- Kamin
- Ankleidezimmer
- Große Terrasse mit direktem Meerblick
Dritte Ebene
- 2 Schlafzimmer
- Badezimmer
- Ankleidezimmer
- Terrasse mit seitlichem Meerblick
Diese Aufteilung gibt den beiden oberen Etagen jeweils eigene Schlafzimmer, ein Bad, ein Ankleidezimmer und eine Terrasse — praktisch zwei eigenständige Schlafebenen über dem gemeinsamen Wohnbereich. Das funktioniert gut für zwei Familien, die sich die Villa teilen, für Gäste mit echter Privatsphäre oder um eine Etage zu vermieten, während man die andere selbst bewohnt.
Grundstück, Pool und Parken
- Swimmingpool
- Grillbereich
- Außendusche — praktisch bei 800 m vom Strand
- Garage
- Parkplätze für 4 Autos
- Grundstück von 550 m², angelegt, im Pinienwald gelegen
Vier Parkplätze plus Garage ist für eine montenegrinische Villa ungewöhnlich großzügig und direkt relevant, wenn die Immobilie geteilt, vermietet oder von einer Familie mit Besuch genutzt werden soll. Die meisten vergleichbaren Villen bieten nur ein oder zwei Stellplätze.
Lage — Pinienwald, saubere Luft und Meerblick
Die Villa ist umgeben von ausgewachsenem Pinienwald am Hang oberhalb der Küste. Die Pinien erfüllen zwei wichtige Funktionen: Sie spenden im Sommer Schatten und sorgen für ein spürbar kühleres, saubereres Mikroklima als an der Uferpromenade — der Grund, warum dieser Abschnitt oberhalb von Bar seit jeher eher für Dauerwohnsitze als für Ferienvermietungen bevorzugt wird.
Der Meerblick wird von den Pinien eingerahmt und reicht über die Bucht bis nach Sutomore. Die Terrasse im zweiten Stock bietet den direkten Ausblick; die Terrasse im dritten Stock blickt seitlich hinaus. Beide sind großzügig bemessen und als Außenwohnräume nutzbar.
Preis im Kontext — 1.147 € pro m²
Bei 390.000 € für 340 m², das entspricht ungefähr 1.147 € pro m² Wohnfläche, einschließlich des 550 m² großen Grundstücks, Pool und Garage.
Zum Vergleich: Wohnungen — nicht Villen — in Budva werden derzeit mit etwa 3.000–4.000 € pro m² gehandelt, und Objekte mit Meerblick in Tivat und Kotor liegen noch höher. Bar ist mit Abstand die günstigste Küstengemeinde Montenegros, und das ist das stärkste Argument für diese Immobilie: eine Villa aus dem Jahr 2010 mit Pool, Garage und Meerblick zu etwa einem Drittel der Kosten pro Quadratmeter einer Budva-Wohnung.
Bar ist zudem der wichtigste Hafen des Landes und eine ganzjährig funktionierende Arbeitsstadt statt eines saisonalen Ferienorts, angebunden an die Bahnstrecke Bar–Belgrad und mit regelmäßigen Fährverbindungen nach Italien. Das unterstützt einen stabilen Ganzjahres-Mietmarkt neben der Sommernachfrage.
Lage — Ratac, zwischen Bar und Sutomore
Ratac liegt an der Küste zwischen Bar und Sutomore und ist vor allem für die Ruinen des Klosters Ratac bekannt — ein Benediktinerkloster aus dem 11. Jahrhundert, das auf der Landspitze über dem Meer steht. Die umliegende Küste umfasst den Roten Strand (Crvena plaža), einen der markantesten Strände der montenegrinischen Küste, benannt nach seinem rötlichen Sand.
Entfernungen
- Nächster Strand — 800 m / ~10 Min. zu Fuß
- Ruinen der Abtei Ratac — ~1 km / ~3 Min. Fahrt
- Roten Strand (Crvena plaža) — ca. 1,5 km / ca. 4 Min. mit dem Auto
- Sutomore — ~3 km / ~5 Min. mit dem Auto
- Stadtzentrum von Bar — ~4 km / ~5 Min. mit dem Auto
- Hafen von Bar / Marina – ca. 4 km / ca. 7 Min. mit dem Auto
- Stari Bar (Altstadt) — ~8 km / ~15 Min. mit dem Auto
- Alter Olivenbaum von Mirovica — ~7 km / ~12 Min. mit dem Auto
- Skutarisee-Nationalpark, — ~25 km / ~35 Min. mit dem Auto
- Budva — ca. 30 km / ca. 35 Min. Fahrt
- Flughafen Podgorica — ca. 55 km / ca. 55 Min. FahrtFlughäfen Montenegros)
- Der internationale Flughafen Tivat — ca. 55 km / ca. 70 Min. Fahrt
Warum Bar?
Bar vereint eine aktive Hafenstadt mit einer langen Küstenlinie und den niedrigsten Immobilienpreisen aller Küstengemeinden Montenegros. Die Stadt bietet Schulen, Krankenhäuser, eine Universität und ganzjährige Dienstleistungen – Infrastruktur, die saisonalen Ferienorten fehlt. Die Riviera von Bar erstreckt sich von Čanj über Sutomore und Ratac bis nach Dobra Voda und Utjeha. Der Alte Ölbaum bei Mirovica – über 2.000 Jahre alt und einer der ältesten der Welt – ist eines der bekanntesten Wahrzeichen der Region.
Für wen diese Villa geeignet ist
- Familien, die dauerhaft umziehen — 340 m², ganzjährige städtische Infrastruktur fünf Minuten entfernt, Kiefernwald-Lage abseits der Sommermassen
- Zwei Familien oder Mehrgenerationenhaushalte — die beiden oberen Etagen verfügen jeweils über Schlafzimmer, Bad, Ankleidezimmer und Terrasse
- Käufer, die aus Budva oder der Boka verdrängt wurden — eine Villa hier kostet ungefähr so viel wie eine Zwei-Zimmer-Wohnung weiter nördlich
- Saisonale Vermietung mit eigener Etage — eine Ebene kann vermietet werden, während die andere privat genutzt wird
Rechtliches & Kaufprozess
Die vollständigen Eigentumsunterlagen, einschließlich des List nepokretnosti (Grundbuchauszug), liegen zur Einsicht bereit. Wie bei jedem Villenkauf in Montenegro üblich, sollte der Anwalt des Käufers bestätigen, dass die eingetragene Fläche den gebauten 340 m² entspricht, dass Pool und Garage im Grundbuch erscheinen und dass die Grundstücksgrenzen mit dem Katasterplan übereinstimmen.
Ausländer dürfen Villen in Montenegro auf ihren eigenen Namen mit denselben Eigentumsrechten wie Staatsbürger erwerben; der Grundstückserwerb durch ausländische Privatpersonen unterliegt bestimmten Einschränkungen, die für das jeweilige Grundstück am besten geprüft werden sollten. Die üblichen Käuferkosten bei Bestandsimmobilien betragen 3% Grunderwerbsteuer auf den Schätzwert, plus Notar- und Katastergebühren. Offizielle Leitlinien werden vom Infrastrukturankündigungen der.
Siehe unseren Montenegro Immobilienkaufratgeber für den gesamten Prozess veröffentlicht, und unser Leitfaden zum Aufenthalt in Montenegro für Käufer, die einen Umzug planen. Wir empfehlen unabhängige montenegrinische Rechtsberatung und können eine Einführung vermitteln.
FAQ — Villa zum Verkauf in Ratac, Bar
Wie ist die Villa über ihre drei Etagen aufgeteilt?
Die erste Ebene beherbergt das Wohnzimmer mit offener Küche, ein Bad, eine Ankleide und den Eingangsbereich. Die zweite Ebene verfügt über 2 Schlafzimmer, ein Bad, eine Ankleide, einen Kamin und eine große Terrasse mit direktem Meerblick. Die dritte Ebene hat 2 Schlafzimmer, ein Bad, eine Ankleide und eine Terrasse mit seitlichem Meerblick. Jede obere Etage funktioniert somit als eigenständige Schlafebene mit eigenem Bad und eigenem Außenbereich.
Was ist im Grundstück enthalten?
Das 550 m² große Grundstück umfasst einen Swimmingpool, einen Grillbereich, eine Außendusche, eine Garage und Parkplätze für vier Autos. Die Villa ist von ausgewachsenem Kiefernwald umgeben, der das Anwesen im Sommer beschattet und dem Grundstück ein kühleres Mikroklima verleiht als der Küstenstreifen. Vier Parkplätze plus Garage liegen deutlich über dem, was vergleichbare montenegrinische Villen typischerweise bieten.
Wie schneidet der Preis im Vergleich zu anderen Teilen der montenegrinischen Küste ab?
Bei 390.000 € für 340 m² ergibt das etwa 1.147 € pro m², einschließlich Grundstück, Pool und Garage. Wohnungen in Budva werden derzeit mit etwa 3.000–4.000 € pro m² gehandelt, und Objekte mit Meerblick in Tivat und Kotor liegen noch höher. Bar ist die erschwinglichste Küstengemeinde Montenegros – deshalb kostet eine 2010 gebaute Villa mit Pool und Meerblick hier ungefähr so viel wie eine Zwei-Zimmer-Wohnung weiter nördlich.
Wie weit ist die Villa vom Meer und von Bar entfernt?
Der nächste Strand ist 800 Meter entfernt, etwa 10 Gehminuten. Das Stadtzentrum von Bar liegt etwa 4 km entfernt, circa 5 Minuten mit dem Auto, und der Hafen von Bar etwa 4 km. Der Rote Strand ist etwa 1,5 km und Sutomore etwa 3 km entfernt. Der Flughafen Podgorica liegt bei etwa 55 km / ca. 55 Minuten, und der internationale Flughafen Tivat bei etwa 55 km / ca. 70 Minuten.
Wofür ist Ratac bekannt?
Ratac liegt an der Küste zwischen Bar und Sutomore und ist vor allem für die Ruinen der Abtei Ratac bekannt, einer Benediktinerklosteranlage aus dem 11. Jahrhundert, die auf der Landspitze über dem Meer steht. Der nahe gelegene Rote Strand (Crvena plaža) ist einer der markantesten der montenegrinischen Küste und wurde nach seinem rötlichen Sand benannt. Die Gegend ist von Kiefernwald geprägt und ruhiger als die großen Ferienorte.
Ist die Villa für zwei Familien oder zur Vermietung geeignet?
Ja. Die zweite und dritte Etage haben jeweils eigene Schlafzimmer, ein Bad, eine Ankleide und eine Terrasse, über einer gemeinsamen Wohnebene. Das ermöglicht zwei Familien, die sich die Villa teilen, Mehrgenerationenwohnen oder die saisonale Vermietung einer Ebene, während die andere bewohnt wird. Eigentümer, die an Touristen vermieten, müssen die Unterkunft bei der Gemeinde Bar registrieren. Bars ganzjährige Bevölkerung unterstützt zudem Langzeitmieten, nicht nur Sommervermietung.
Was sollte ein ausländischer Käufer vor dem Kauf prüfen?
Bestätigen Sie, dass der List nepokretnosti die vollen 340 m² ausweist, dass Pool und Garage im Grundbuch erscheinen und dass die Grundstücksgrenzen mit dem Katasterplan übereinstimmen – Nebengebäude auf Villengrundstücken sind die Elemente, die in Montenegro am häufigsten undokumentiert sind. Ausländer dürfen Villen auf ihren eigenen Namen mit denselben Rechten wie Staatsbürger erwerben. Die üblichen Käuferkosten betragen 3% Grunderwerbsteuer auf den Schätzwert plus Notar- und Katastergebühren. Wir empfehlen unabhängige montenegrinische Rechtsberatung und können eine Einführung vermitteln.
Anfrage zu dieser Villa in Ratac, Bar. Vollständige Unterlagen, weitere Fotos und Besichtigungstermine sind auf Anfrage erhältlich.
