Działka na sprzedaż w Budvie — 789 m²

Działka na sprzedaż w Budvie, Komoševina — działka 789 m² z zatwierdzonymi warunkami urbanistycznymi

Działka na sprzedaż w Budvie — działka urbanistyczna UP 72 w Komoševinie, z warunkami urbanistyczno-technicznymi wydanymi przez Gminę Budva w we wrześniu 2025 roku. Działka ma powierzchnię 789 m² i posiada zatwierdzoną BRGP wynoszącą 473 m² na okres P+2, z maksymalną powierzchnią zabudowy 197 m² — pozostawiając 592 m², czyli 75% działki, otwartej przestrzeni na ogrody, tarasowanie i basen, co plan wyraźnie dopuszcza. Przeznaczenie to zabudowa mieszkaniowa średniej gęstości z dopuszczalnym wykorzystaniem turystycznym. Położenie na zboczu wzgórza z widokiem na Adriatyk, Stare Miasto w Budvie, Twierdzę Mogren i wyspę Sveti Nikola, pięć minut spacerem od centrum. Kompletny projekt architektoniczny dla tej działki jest dostępny dla nabywcy. Zapytaj już dziś.

Działka na sprzedaż w Budvie — zatwierdzone parametry urbanistyczne

Poniższe parametry pochodzą bezpośrednio z warunków urbanistyczno-technicznych :

Co pozwalają te liczby

• 473 m² powierzchni nadziemnej na trzech poziomach — średnio około 158 m² na kondygnację w ramach limitu zabudowy 197 m²
• 592 m² otwartego terenu (75% działki) na zagospodarowanie terenu, tarasowanie i przestrzeń zewnętrzną
• Basen i boiska sportowe są wyraźnie dopuszczone na działkach urbanistycznych w ramach tego planu
• Dachy płaskie mogą być obsadzone roślinnością i wykorzystane jako tarasy, lub dachy skośne o nachyleniu od 18° do 35°
• Jeden budynek na działkę urbanistyczną — to działka pod jedną willę, a nie inwestycja wielolokalowa

Kondygnacje podziemne a zasada BRGP

Plan przewiduje, że kondygnacje piwnic i suteren przeznaczone na garaże i pomieszczenia pomocnicze nie są wliczane do BRGP. Na pochyłej działce ma to duże znaczenie: miejsca parkingowe i przestrzeń techniczna można wciąć w zbocze, nie zużywając limitu 473 m².

To rozróżnienie ma znaczenie. Przestrzeń pod poziomem gruntu wykorzystywana na mieszkalne pomieszczenia wlicza się do BRGP. Każdy nabywca oceniający projekt dla tej działki powinien poprosić o zestawienie powierzchni rozdzielające powierzchnię wliczaną do BRGP od wyłączonej powierzchni garażowej i pomocniczej oraz potwierdzić, że suma mieści się w 473 m².

Działka i widok

Działka położona jest na zboczu powyżej Budvy, z otwartym widokiem na zatokę. Z działki rozciąga się widok na:

• Stare Miasto w Budvie — otoczone murami średniowieczne stare miasto i jego cytadelę
• wyspę Sveti Nikola — Największa wyspa Budvy, bezpośrednio przy wybrzeżu
• Twierdza Mogren — XIX-wieczny fort austro-węgierski na przylądku
• Marina Budva i port
• Otwarte Adriatyk i grzbiet górski za wybrzeżem

To właśnie wysokość położenia to daje. Działki na poziomie ulicy w Budvie patrzą na budynki; wartość działki na zboczu polega tu na nieprzerwanym widoku ponad Starym Miastem aż po morze, a tego nie da się wytworzyć projektem na niżej położonym terenie.

Projekt architektoniczny

Kompletny projekt architektoniczny opracowany dla tej działki jest dostępny dla nabywcy i obejmuje wizualizacje, rzuty kondygnacji oraz dokumentację uzupełniającą. Projekt przewiduje współczesną willę rozłożoną na kilku poziomach schodzących po zboczu, z zielonym dachem i długim basenem infinity skierowanym w stronę widoku na Stare Miasto.

Dla nabywcy zamierzającego budować istniejący projekt przygotowany specjalnie pod parametry tej działki to znaczący start — ograniczenia działki, dostęp, poziomy i orientacja zostały już rozwiązane. To wybór nabywcy, czy budować według gotowego projektu, czy zlecić nowy; grunt i jego zatwierdzone parametry mają wartość w obu przypadkach.

Pełna dokumentacja projektu, w tym zestawienie powierzchni architekta, jest dostępna na życzenie dla nabywców przechodzących do due diligence.

Sytuacja prawna — co jest zrobione, a co pozostaje

Zapewnione

• Warunki urbanistyczno-techniczne wydane — 19 września 2025, Gmina Budva
• Działka urbanistyczna UP 72 zdefiniowana w dokumencie planistycznym LSL “Komoševina I”, z ustalonymi parametrami
• Brak zarejestrowanych obciążeń na działkach katastralnych — brak hipotek, zastawów ani ograniczeń
• Brak zarejestrowanych budynków na gruncie — czysta działka

Pozostałe kroki

Przedstawiamy je wprost, ponieważ wiążą się z czasem i kosztami, a każdy poważny nabywca zidentyfikuje je w due diligence.

• Elaborat parcelacije (opracowanie podziału działek). UTU wymaga, aby zostało ono przygotowane przez licencjonowaną organizację geodezyjną i poświadczone przez Administrację Nieruchomości, PJ Budva, w celu ustalenia dokładnego składu katastralnego działki urbanistycznej UP 72. Dopóki nie zostanie ukończone, UP 72 istnieje jako oznaczenie planistyczne, a nie uformowana jednostka katastralna.
• Idejno rješenje (projekt koncepcyjny) musi wykazać zgodność z warunkami art. 41 ustawy o budowie obiektów.
• Pozwolenie na budowę. UTU jest warunkiem wstępnym do złożenia wniosku o pozwolenie, a nie samym pozwoleniem.
• Stosunki prawno-własnościowe. UTU odnotowuje zarejestrowanego uprawnionego do działek katastralnych i wskazuje, że stosunki prawno-własnościowe z tym właścicielem wymagają uregulowania. Nabywcy powinni potwierdzić ciąg tytułu prawnego i umocowanie sprzedającego do transakcji przed podjęciem zobowiązania.

To, co UTU naprawdę oszczędza, to etap planistyczny — parametry są ustalone, przeznaczenie określone, a możliwości zabudowy działki nie są już kwestią otwartą. To właśnie ta część procesu jest w Budvie najbardziej narażona na opóźnienia i odmowy. Powyższe kroki mają charakter proceduralny, a nie uznaniowy, ale nie są natychmiastowe.

Lokalizacja — Komoševina, Budva

Komoševina leży na zboczu nad Budvą, wystarczająco blisko, by dotrzeć do centrum pieszo, a jednocześnie powyżej letniego tłoku pasa nadmorskiego.

Odległości

• Centrum Budvy — ~5 min pieszo
• Stare Miasto w Budvie — ~1 km / ~12 min pieszo
• Marina Budva — ~1 km / ~12 min pieszo
• Slovenska Plaža — ~1 km / ~13 min pieszo
• Plaża Mogren — ~1,5 km / ~18 min pieszo
• wyspę Sveti Nikola — przy wybrzeżu, sezonowy taxi boat z mariny
• Bečići — ~4 km / ~9 min jazdy samochodem
• Sveti Stefan — ~10 km / ~15 min jazdy
• Międzynarodowe lotnisko w Tivat — ~20 km / ~20–30 min jazdy samochodem (Lotniska Czarnogóry)
• Lotnisko Podgorica — ~65 km / ~70 min jazdy
• Stare Miasto w Kotorze (UNESCO) — ~22 km / ~30 min jazdy samochodem

Dlaczego zatwierdzone działki w Budvie są tak rzadkie

Budowalny teren w Budvie jest ograniczony przez topografię i planowanie przestrzenne. Działki w granicach miasta z wydanymi warunkami zabudowy, z widokiem na morze i dostępem pieszo do centrum to kategoria niewielka i stale się kurcząca. Budvańska riwiera to najbardziej rozwinięty odcinek czarnogórskiego wybrzeża, a podaż nowych działek w mieście jest w dużej mierze stała.

Kupno działki w Czarnogórze — koszty i przebieg procesu

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości w Czarnogórze jest progresywny:

Stawki mają zastosowanie progresywne — każdy przedział jest naliczany wyłącznie od części ceny mieszczącej się w danym przedziale, a nie od całej kwoty. Podatek od czynności cywilnoprawnych należy zapłacić w ciągu 15 dni od podpisania umowy. Zakup nieruchomości nowo wybudowanej od dewelopera będącego podatnikiem VAT podlega 21% VAT zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych.

Własność gruntów przez osoby fizyczne zagraniczne podlega ograniczeniom, które należy potwierdzić dla konkretnej działki — to kwestia do rozstrzygnięcia na wczesnym etapie, a nie na końcu, i taka, w której kupującemu może być zalecane nabycie za pośrednictwem czarnogórskiej spółki. Oficjalne wytyczne publikuje ogłoszeniami infrastrukturalnymi.

Zobacz nasz Przewodniku zakupu nieruchomości w Czarnogórze dotyczące procesu zakupu, oraz nasz przewodnik po Pobycie w Czarnogórze. Zalecamy niezależną czarnogórską obsługę prawną specjalizującą się w prawie planowania i budownictwa przed podjęciem decyzji o zakupie gruntu; możemy dokonać wprowadzenia.

FAQ — Grunt na sprzedaż w Budvie, Komoševina

Zapytaj o ten grunt na sprzedaż w Budvie. Warunki Urbanistyczno-Techniczne, dokumentacja katastralna, projekt architektoniczny i wizualizacje są dostępne dla wykwalifikowanych nabywców na życzenie.