Zemljište na prodaju u Budvi — 789 m²

Plac na prodaju u Budvi, Komoševina — plac od 789 m² sa odobrenim urbanističkim uslovima

Plac na prodaju u Budvi — urbana parcela UP 72 u Komoševini, sa urbanističko-tehničkim uslovima koje je izdala Opština Budva septembra 2025.. Parcela ima 789 m² i nosi odobreni BRGP od 473 m² na P+2, sa maksimalnom površinom pod zgradom od 197 m² — ostavljajući 592 m², odnosno 75% parcele, slobodno za bašte, terase i bazen, što plan izričito dozvoljava. Namjena je stambena srednje gustine sa dozvoljenom turističkom upotrebom. Položaj na brdu pruža pogled na Jadran, Stari grad Budva, tvrđavu Mogren i ostrvo Sveti Nikola, pet minuta hoda od centra. Kompletan arhitektonski projekat za lokaciju je dostupan kupcu. Raspitajte se danas.

Plac na prodaju u Budvi — odobreni urbanistički parametri

Sljedeći parametri su preuzeti direktno iz urbanističko-tehničkih uslova:

Šta ovi brojevi dozvoljavaju

• 473 m² nadzemne građevine na tri nivoa — u prosjeku oko 158 m² po spratu unutar ograničenja površine pod zgradom od 197 m²
• 592 m² slobodnog zemljišta (75% parcele) za uređenje okoline, terase i spoljni prostor
• Bazen i sportski tereni su izričito dozvoljeni na urbanim parcelama prema ovom planu
• Ravni krovovi mogu biti ozelenjeni i korišćeni kao terase, ili kosi između 18° i 35°
• Jedna zgrada po urbanoj parceli — ovo je lokacija za jednu vilu, a ne razvoj sa više jedinica

Podrumski nivoi i pravilo BRGP-a

Planom je predviđeno da podrum i suterenski nivoi namijenjeni garažama i pomoćnim prostorijama ne ulaze u obračun BRGP-a. Na kosom terenu to je značajno: parking i servisni prostor mogu se ukopati u padinu, a da ne troše dozvoljenih 473 m².

Razlika je važna. Prostor ispod nivoa terena koji se koristi za stambene prostorije ulazi u obračun BRGP-a. Svaki kupac koji procjenjuje projekat za ovu parcelu treba da zatraži specifikaciju površina koja odvaja kvadraturu koja ulazi u BRGP od isključenog garažnog i pomoćnog prostora, i da potvrdi da ukupna površina ostaje u okviru 473 m².

Lokacija i pogled

Parcela se nalazi na padini iznad Budve, sa otvorenim pogledom na zaliv. Sa lokacije se pruža pogled na:

• Stari grad Budva — opasano srednjovjekovno jezgro i njegovu citadelu
• ostrvo Sveti Nikola — Najveće ostrvo Budve, neposredno uz obalu
• Tvrđava Mogren — austrougarska tvrđava iz 19. vijeka na rtu
• Marina Budva i luka
• Otvoreni Jadran i planinski greben iza obale

Nadmorska visina je ono što ovo omogućava. Parcele na nivou ulice u Budvi gledaju u zgrade; vrijednost parcele na brdu ovdje je neprekinuta linija pogleda preko Starog grada na more, i to nije nešto što se može stvoriti projektom na nižoj lokaciji.

Arhitektonski projekat

Kompletan arhitektonski projekat izrađen za ovu parcelu dostupan je kupcu, uključujući rendere, tlocrte i prateću dokumentaciju. Dizajn je savremena vila raspoređena na više nivoa koji se stepenasto spuštaju niz padinu, sa ozelenjenim krovom i dugim infinity bazenom orijentisanim prema pogledu na Stari grad.

Za kupca koji namjerava da gradi, postojeći dizajn pripremljen posebno prema parametrima ove parcele znači značajan početak — ograničenja lokacije, pristup, nivoi i orijentacija su već riješeni. Da li će graditi po nacrtu ili naručiti novi dizajn ostaje izbor kupca; zemljište i njegovi odobreni parametri nose vrijednost u svakom slučaju.

Kompletna projektna dokumentacija, uključujući arhitektonski raspored površina, dostupna je na zahtjev za kupce koji pristupaju due diligence-u.

Pravni status — Šta je urađeno i šta preostaje

Urađeno

• Izdati urbanističko-tehnički uslovi — 19. septembar 2025, Opština Budva
• Definisana urbanistička parcela UP 72 u planskom dokumentu LSL “Komoševina I”, sa fiksiranim parametrima
• Nema registrovanih tereta na katastarskim parcelama — nema upisanih hipoteka, zaloga ili ograničenja
• Nema registrovanih objekata na zemljištu — čista lokacija

Preostali koraci

Ovo navodimo jasno jer nose vrijeme i troškove, i svaki ozbiljan kupac će ih identifikovati u due diligence-u.

• Elaborat parcelacije. UTU zahtijeva da ga izradi licencirana geodetska organizacija i ovjeri Uprava za nekretnine, PJ Budva, kako bi se utvrdio tačan katastarski sastav urbanističke parcele UP 72. Dok se ne završi, UP 72 postoji kao planska oznaka, a ne kao formirana katastarska jedinica.
• Idejno rješenje mora dokazati usklađenost sa uslovima iz člana 41. Zakona o izgradnji objekata.
• Građevinska dozvola. UTU je preduslov za zahtjev za dozvolu, a ne sama dozvola.
• Imovinsko-pravni odnosi. UTU evidentira upisanog nosioca prava na katastarskim parcelama i napominje da imovinsko-pravni odnosi sa tim vlasnikom treba da se regulišu. Kupci treba da potvrde lanac vlasništva i ovlašćenje prodavca za transakciju prije obavezivanja.

Ono što UTU zaista štedi je faza planiranja — parametri su postavljeni, namjena je utvrđena, a razvojni okvir parcele više nije pitanje. To je dio procesa najizloženiji kašnjenjima i odbijanjima u Budvi. Koraci navedeni iznad su proceduralni, a ne diskrecioni, ali nisu trenutni.

Lokacija — Komoševina, Budva

Komoševina se nalazi na padini iznad Budve, dovoljno blizu da se centar dosegne pješke, a opet iznad ljetne gužve priobalnog pojasa.

Udaljenosti

• Centar Budve — ~5 min hoda
• Stari grad Budva — ~1 km / ~12 min hoda
• Marina Budva — ~1 km / ~12 min hoda
• Slovenska plaža — ~1 km / ~13 min hoda
• Plaža Mogren — ~1,5 km / ~18 min hoda
• ostrvo Sveti Nikola — uz obalu, sezonski taxi brod iz marine
• Bečići — ~4 km / ~9 min vožnje
• Sveti Stefan — ~10 km / ~15 min vožnje
• Aerodrom Tivat — ~20 km / ~20–30 min vožnje (Aerodromi Crne Gore)
• Aerodrom Podgorica — ~65 km / ~70 min vožnje
• Stari grad Kotor (UNESCO) — ~22 km / ~30 min vožnje

Zašto je odobreno zemljište u Budvi rijetkost

Građevinsko zemljište u Budvi ograničeno je topografijom i planiranjem. Parcele unutar granica grada sa izdatim urbanističkim uslovima, pogledom na otvoreno more i pješačkim pristupom centru su mala i sve manja kategorija. Budvanska rivijera je najrazvijeniji dio crnogorske obale, a ponuda novih parcela u gradu je uglavnom fiksna.

Kupovina zemljišta u Crnoj Gori — troškovi i procedura

Porez na prenos vlasništva nad nekretninom u Crnoj Gori je progresivan:

Stope se primjenjuju progresivno — svaki razred se obračunava samo na dio cijene koji u njega spada, a ne na cijeli iznos. Porez na promet plaća se u roku od 15 dana od potpisivanja ugovora. Kupovina novogradnje od investitora registrovanog za PDV podliježe PDV-u od 21% umjesto poreza na promet.

Vlasništvo nad zemljištem od strane stranih fizičkih lica podliježe ograničenjima koja se moraju potvrditi za konkretnu parcelu — to je pitanje koje treba riješiti na vrijeme, a ne na kraju, i kod kojeg se kupcu često savjetuje da kupovinu obavi preko crnogorske kompanije. Zvanične smjernice objavljuje najavama infrastrukturnih projekata.

Pogledajte naš Vodič za kupovinu nekretnina u Crnoj Gori za proces kupovine, kao i naš vodič za Boravku u Crnoj Gori. Preporučujemo angažovanje nezavisnog crnogorskog pravnog savjetnika specijalizovanog za zakonodavstvo o planiranju i izgradnji prije nego što se obavežete na kupovinu zemljišta, a možemo vas povezati.

Često postavljana pitanja — Zemljište na prodaju u Budvi, Komoševina

Raspitajte se o ovom zemljištu na prodaju u Budvi. Urbanističko-tehnički uslovi, katastarska dokumentacija, arhitektonski projekat i renderi dostupni su kvalifikovanim kupcima na zahtjev.