Tivat Karadağ yatırım projesi

Tivat, Karadağ Gayrimenkul Yatırım Projesi — 24 Daire, İnşaat Ruhsatı Alındı

Tamamen ruhsatlı Tivat, Karadağ'da bir gayrimenkul yatırım projesi — Sessiz bir yerleşim bölgesinde, üç imarlı parsel üzerinde 1.982 m² alan; Kalardovo Plajı'na sadece 1,3 km, Porto Montenegro ve Tivat Uluslararası Havalimanı'na 10 dakika mesafede. Arazi tapusu onaylı, proje dokümantasyonu tamam ve inşaat ruhsatı çoktan alındı. Onaylanan proje kapsamında 3 konut binası, 24 daire ve yaklaşık 1.900 m² satılabilir alan (2.430 m² BKA) ile stüdyo, 1+1, 2+1 ve dördüncü katta çatı katı dairelerinden oluşan çeşitlendirilmiş bir ünite karışımı sunuyor. Mevcut Tivat piyasa fiyatlarına (katlara göre €2.800–€3.400/m²) dayanarak, tahmini brüt gelir €5,867,500 toplam €4.442.000 yatırım bütçesine karşılık — tahmini ,6 YG. İnşaat Eylül 2026'da başlıyor, Ocak 2028'de tamamlanıyor. Yalnızca öz sermaye veya ortak girişim ortaklığı olarak sunuluyor — inşaat, projenin atanmış ana yüklenicisi tarafından uçtan uca yönetiliyor. Tam proje dokümantasyonu ve finansallar için bilgi alınız.

Tivat'ta Gayrimenkul Yatırım Projesi — Arsa ve Proje Genel Bakış

Arsa Parametreleri

• Toplam arazi alanı: 1.982 m²
• Parseller: 3 imarlı parsel (geliştirmeye yasal olarak hazır)
• İmar durumu: İmarlı konut
• Konum: Sessiz yerleşim alanı, Tivat belediyesi
• Plaja uzaklık: 1,3 km / ~4 dk araba (Kalardovo Plajı)
• Porto Montenegro’ya uzaklık: ~2,5 km / ~10 dk araba
• Tivat Havalimanı'na uzaklık: ~3 km / ~10 dk araba
• Arsa değeri (proje dokümantasyonu dahil): €650,000

Onaylanan Proje

• Binalar: 3
• Daireler: 24
• Toplam satılabilir alan: ~1.900 m²
• Toplam BKA: 2.430 m²
• Katlar: Zemin + 3 üst kat (4. katta çatı katı)
• İnşaat ruhsatı: Alındı ✅
• İnşaat başlangıcı: Eylül 2026
• Tahmini tamamlanma: Ocak 2028 (15 aylık inşaat süresi)

Ünite Karışımı — Maksimum Piyasa Likiditesi İçin Çeşitlendirilmiş

Onaylanan proje, aynı anda üç farklı alıcı ve kiracı profilini hedefliyor; bu da tahmini satış hızının temel itici gücü:

Stüdyo ve 1+0 daireler — toplamın ,5'ini oluşturan — kiralama odaklı yatırımcıların hızlıca değerlendirebilmesi için bilinçli olarak küçük tasarlanmıştır. Karadağ'da son yıllarda yılda 2 milyondan fazla turist girişi kaydedilirken, Tivat'ta kısa dönem kiralama talebi, özellikle Porto Montenegro'nun süperyat marinasına yakınlık sayesinde yapısal olarak güçlü kalmaya devam ediyor.. Finansal Model — Öngörülen Gelir, Yatırım Getirisi ve Yatırım Bütçesi.

Kat Bazında Gelir

Satılabilir Alan

Bütçe Kalemi

Toplam öngörülen satış geliri:

• Toplam yatırım bütçesi: €5,867,500
• Öngörülen brüt kâr (satış giderleri sonrası): €4,442,000
• Yatırım Getirisi (tam öz sermaye modeli): €1,225,500
• ≈ ,6 Brüt marj:
• ≈ ,9 Öz Sermaye Getirisi (ön satış modeli, –60 ön satış):
• Ön satışlarla gereken öz sermaye: 50–60%
• €2,0–€2,5 milyon Not: Yatırım getirisi ve gelir projeksiyonları, Tivat'taki mevcut piyasa fiyatlarına ve benzer proje verilerine dayanmaktadır. Gerçek sonuçlar piyasa koşullarına, satış hızına ve ön satış performansına bağlıdır. Alıcıların bağımsız bir durum tespiti yapmaları önerilir.

İnşaat ve Teslimat Takvimi.

Construction & Delivery Timeline

İzinler zaten alınmış ve proje dokümantasyonu tamamlanmış olduğundan, Karadağ'daki yeşil alan projelerinde yaygın olan 2-4 yıllık izin gecikmesi riski tamamen ortadan kaldırılmıştır. Yatırım tarihinden itibaren teslim süreci 15 aylık inşaat döngüsü, ile sınırlıdır, yıllar süren bir geliştirme döngüsü değil.

Konum — Tivat'ın Sakin Yerleşim Bölgesi, Porto Montenegro'ya 10 Dakika

Arsa, Tivat'ın köklü bir sakin yerleşim alanında, yer almakta olup deniz kıyısına 1,3 km mesafededir. Bu konum, Karadağ emlak piyasasındaki en ticari değerli kombinasyonu sunar: sahile yürüme mesafesi, Adriyatik'in en prestijli lüks marinasına 10 dakika ve doğrudan havaalanı erişimi — Budva sahil şeridinin gürültüsü veya yoğunluğu olmadan.

KONUM — Adlandırılmış Mesafeler

• Kalardovo Plajı — 1,3 km / ~4 dk araba (Tivat'ın ana şehir plajı)
• Belani Plajı — ~1,6 km / ~5 dk araba (daha sakin, yerel koy)
• Ponta Plajı — ~2,0 km / ~6 dk araba (Tivat yarımadası)
• Royal Blue Plajı — ~2,5 km / ~8 dk araba (popüler yaz mekanı)
• Porto Montenegro Yat Kulübü — ~2,5 km / ~10 dk araba (Boka'nın süperyat marinası)
• Tivat Uluslararası Havalimanı — ~3 km / ~10 dk araba (40'tan fazla Avrupa şehrine yıl boyu bağlantı)
• Tivat Şehir Merkezi — ~1,5 km / ~5 dk araba
• Kotor Eski Şehir (UNESCO) — ~28 km / ~35 dk araba
• aile odaklı kapalı topluluklara ve modern kentsel komplekslere kadar ülke çapında çeşitli seçenekler bulunuyor. — ~35 km / ~45 dk araba
• Luštica Körfezi (Regent Hotel) — ~15 km / ~20 dk araba

Piyasa Bağlamı — Neden Tivat?

Tivat, Sveti Stefan ve Porto Montenegro yarımadası dışında Karadağ'da metrekare başına en yüksek konut fiyatlarını sürekli olarak talep etmiştir. Porto Montenegro — 175 m'ye kadar süperyatlara ve kalıcı bir uluslararası alıcı topluluğuna ev sahipliği yapan bu bölge, 2015'te ~€1.500/m²'den 2025-2026'da yerleşik binalarda €2.800–€3.400/m²'ye fiyat artışını tetikleyen sürekli bir prim talebi yaratmıştır. Onaylanan projenin birim fiyatlandırması, istenen fiyatları değil, mevcut gerçekleşen işlem fiyatlarını yansıtmaktadır.

Hukuki Durum — Temiz Tapu, Tam İzinler, İnşaata Hazır

• Arazi tapusu (Liste nepokretnosti): Doğrulandı ✅ — temiz, hiçbir yükümlülük yok
• Proje dokümantasyonu: Tamamlandı ✅ — mimari planlar, mühendislik çalışmaları
• İnşaat izni (Građevinska dozvola): Alındı ✅
• Parseller: 3 imarlı parsel, inşaat başlangıcı için yasal olarak hazır
• Proje durumu: Eylül 2026'da inşaat başlangıcına hazır

Bu, tamamen izinli bir geliştirme alanıdır. Karadağ'ın düzenleyici ortamında, çok binalı bir konut projesinde inşaat izni almak, ilk DUP (Detaljni Urbanistički Plan) başvurusundan itibaren 2-4 yıl sürebilir. Bu aşama tamamlanmıştır. Alıcı/yatırımcı, izin aşamasına değil, inşaat aşamasına girer.

Önemli: Projeler tamamlanıp son teknik inceleme yapıldığında, her bir daire kendi List nepokretnosti (tapusu) ve Upotrebna dozvola (kullanım izni) belgelerini alacaktır. Bunlar, inşaat sonrası her birim için ayrı ayrı düzenlenir — Karadağ'daki yeni inşaat projelerinde standart prosedür budur. Satın alma ve mülkiyet sürecinin tamamı için bkz. Karadağ Gayrimenkul Satın Alma Rehberi.

Yatırım ve Anlaşma Yapısı

Önemli satış koşulu: Bu proje yalnızca öz sermaye veya ortak girişim (JV) yatırımı olarak sunulmaktadır. Arazi, izinler ve proje belgeleri bağımsız satın alma için mevcut değildir — inşaat, projenin atanmış ana yüklenicisi tarafından gerçekleştirilmelidir; bu yüklenici, temel atmadan teslimata kadar tüm inşaat döngüsünü yönetecektir. Yatırımcının rolü sermaye ortağıdır; proje ekibinin rolü ise tüm sürecin yürütülmesidir.

Öz Sermaye / Ortak Girişim (JV) Ortaklığı — Nasıl Çalışır

Yatırım ortağı öz sermaye katkısı sağlar. Proje ekibi diğer her şeyi yönetir: inşaat (Eylül 2026 – Ocak 2028), ön satış lansmanı, birim teslimatı ve devir teslim. Bu yapı şunları amaçlar:

• Öz sermaye ihtiyacını azaltmak –60 ön satış finansmanı yoluyla — tahmini öz sermaye ihtiyacı 2,0–2,5 milyon € iken, tam öz sermaye ile 4,4 milyon €
• Hedeflenen öz sermaye getirisi (ROE) –60 ön satış modeli kapsamında (tam öz sermaye senaryosundaki ,61 YG'ye kıyasla)
• Sermaye döngüsüne izin verir — ön satışlardan elde edilen gelirler devam eden inşaat aşamalarını finanse eder
• Uygulama riskini ortadan kaldırır — deneyimli tek bir yerel ekip, baştan sona izinleri alır, inşaatı yönetir ve satışları yürütür

Anlaşma koşulları esnektir ve ortağın hedeflerine, sermaye takvimine ve tercih edilen çıkış stratejisine uyum sağlar. Tam proje dokümantasyonu, mimari planlar, izin kopyaları, finansal model ve yüklenici referansları, talep üzerine Gizlilik Sözleşmesi (NDA) kapsamında sunulur. Uluslararası yatırımcılar ayrıca, Karadağ'da mülk sahipliğinin oturma başvurusunu destekleyebileceğini unutmamalıdır — rehberimize bakın: Karadağ'da Oturma İzni.

Ön Satış Modeli — Nasıl Çalışır

İnşaat başlangıcında ön satışlara başlamak, Karadağ ve geniş Adriyatik pazarındaki yeni inşa konut projeleri için standart bir uygulamadır. Alıcılar, daha erken erişim karşılığında tamamlanma fiyatına göre indirimli olarak taahhütte bulunur. Geliştirici açısından:

• Hedef ön satış payı: Toplam birimlerin –60'ı
• Etkisi: Ön satış geliri, inşaat maliyetlerinin önemli bir kısmını karşılayarak öz sermaye ihtiyacını ~4,4 milyon €'dan 2,0–2,5 milyon €'ya düşürür
• Fiyat artışı: Her inşaat aşaması kilometre taşı (kaba inşaat, cephe, bitirme) bir fiyat artışını destekler — Eylül 2026'da ön satışı yapılan birimler, Ocak 2028'de tamamlanma sırasında satılan birimlerden daha düşük fiyatlanır
• Özsermaye Getirisi (ÖG) etkisi: Ön satış modeli kapsamında, yatırılan 2,0–2,5 milyon € öz sermaye karşılığında öngörülen 1.225.500 € brüt kâr, hedeflenen –60 Özsermaye Getirisi (ÖG) sağlar

SSS — Tivat Karadağ Gayrimenkul Yatırım Projesi

Tivat'taki bu gayrimenkul yatırım projesi hakkında bilgi alın. Tam proje dokümantasyonu — mimari planlar, izin kopyaları, finansal model ve yasal tapu — talep üzerine sunulur. Gizli bir brifing için bizimle iletişime geçin.