Grundstück in Budva zu verkaufen — 789 m²

Grundstück zum Verkauf in Budva, Komoševina — 789 m² Grundstück mit genehmigten urbanistischen Bedingungen

Grundstück zum Verkauf in Budva — Urbanistische Parzelle UP 72 in Komoševina, mit von der Gemeinde Budva ausgestellten urbanistisch-technischen Bedingungen in September 2025. Die Parzelle misst 789 m² und verfügt über eine genehmigte BRGP von 473 m² über P+2, mit einer maximalen Bebauungsfläche von 197 m² — wodurch 592 m² bzw. 75% des Grundstücks für Gärten, Terrassierungen und einen Pool frei bleiben, was der Plan ausdrücklich erlaubt. Die Widmung ist mitteldichte Wohnbebauung mit erlaubter touristischer Nutzung. Die Hanglage bietet Blick über die Adria, die Altstadt von Budva, die Festung Mogren und die Insel Sveti Nikola, fünf Gehminuten vom Zentrum entfernt. Ein vollständiges Architekturprojekt für das Grundstück steht dem Käufer zur Verfügung. Jetzt anfragen.

Grundstück zum Verkauf in Budva — Genehmigte urbanistische Parameter

Die folgenden Parameter stammen direkt aus den urbanistisch-technischen Bedingungen :

Was diese Zahlen erlauben

• 473 m² oberirdische Bebauung über drei Ebenen — durchschnittlich rund 158 m² pro Geschoss innerhalb der Obergrenze von 197 m² Bebauungsfläche
• 592 m² offene Fläche (75% der Parzelle) für Landschaftsgestaltung, Terrassierungen und Außenbereich
• Ein Swimmingpool und Sportplätze sind ausdrücklich erlaubt auf urbanistischen Parzellen gemäß diesem Plan
• Flachdächer dürfen begrünt und als Terrassen genutzt werden, oder geneigt zwischen 18° und 35°
• Ein Gebäude pro urbanistischer Parzelle — dies ist ein Einzelvillengrundstück, keine Mehrfamilienhausanlage

Untergeschosse und die BRGP-Regel

Der Plan sieht vor, dass Kellergeschosse und Untergeschosse, die für Garagen und Nebenräume vorgesehen sind, nicht zur BRGP gezählt werden. Bei einem Hanggrundstück ist das bedeutsam: Park- und Wirtschaftsflächen können in den Hang geschnitten werden, ohne das Kontingent von 473 m² zu verbrauchen.

Die Unterscheidung ist wichtig. Unterirdischer Raum, der für bewohnbare Räume genutzt wird, zählt zur BRGP. Jeder Käufer, der einen Entwurf für dieses Grundstück bewertet, sollte einen Flächennachweis verlangen, der die zur BRGP zählende Geschossfläche von den ausgenommenen Garagen- und Nebenflächen trennt, und bestätigen, dass die Gesamtfläche innerhalb von 473 m² bleibt.

Das Grundstück und die Aussicht

Das Grundstück liegt am Hang oberhalb von Budva mit freiem Blick über die Bucht. Vom Grundstück aus blickt man auf:

• Altstadt von Budva — den ummauerten mittelalterlichen Kern und seine Zitadelle
• die Insel Sveti Nikola — Budvas größte Insel, direkt vor der Küste
• Festung Mogren — die österreichisch-ungarische Festung aus dem 19. Jahrhundert auf der Landzunge
• Budva Marina und der Hafen
• Die offene Adria und der Bergkamm hinter der Küste

Die Höhenlage ist es, die das ermöglicht. Grundstücke auf Straßenniveau in Budva blicken auf Gebäude; der Wert eines Hanggrundstücks hier liegt in der ununterbrochenen Sichtlinie über die Altstadt bis zum Meer, und das lässt sich auf einem tiefer gelegenen Grundstück nicht durch Planung herstellen.

Architekturprojekt

Ein vollständiges Architekturprojekt, das für dieses Grundstück entwickelt wurde, steht dem Käufer zur Verfügung und umfasst Renderings, Grundrisse und begleitende Unterlagen. Das Design ist eine zeitgenössische Villa, die sich über mehrere Ebenen den Hang hinab erstreckt, mit einem begrünten Dach und einem langen Infinity-Pool, der auf die Aussicht zur Altstadt ausgerichtet ist.

Für einen Käufer, der bauen möchte, ist ein bereits vorhandener Entwurf, der speziell auf die Parameter dieses Grundstücks abgestimmt wurde, ein wertvoller Vorsprung — die Standortbeschränkungen, Zufahrt, Ebenen und Ausrichtung sind bereits gelöst. Ob er wie gezeichnet gebaut oder ein neuer Entwurf in Auftrag gegeben wird, bleibt die Entscheidung des Käufers; das Land und seine genehmigten Parameter tragen so oder so den Wert.

Die vollständige Projektdokumentation, einschließlich des Flächenplans des Architekten, ist auf Anfrage für Käufer erhältlich, die zur Due Diligence übergehen.

Rechtliche Situation — Was erledigt ist und was aussteht

Vorhanden

• Urbanistisch-technische Bedingungen ausgestellt — 19. September 2025, Gemeinde Budva
• Urbanistische Parzelle UP 72 definiert im Planungsdokument LSL “Komoševina I”, mit festgelegten Parametern
• Keine eingetragenen Belastungen auf den Katasterparzellen — keine Hypotheken, Pfandrechte oder Beschränkungen eingetragen
• Keine Gebäude eingetragen auf dem Grundstück — ein sauberes Grundstück

Verbleibende Schritte

Wir legen diese offen dar, weil sie Zeit und Kosten mit sich bringen, und jeder ernsthafte Käufer wird sie bei der Due Diligence identifizieren.

• Elaborat parcelacije (Parzellierungsstudie). Die UTU verlangt, dass diese von einer lizenzierten geodätischen Organisation erstellt und von der Immobilienverwaltung, PJ Budva, zertifiziert wird, um die genaue Katasterzusammensetzung der urbanistischen Parzelle UP 72 festzustellen. Bis sie abgeschlossen ist, existiert UP 72 als Planungsbezeichnung und nicht als gebildete Katastereinheit.
• Idejno rješenje (Konzeptentwurf) muss die Einhaltung der Bedingungen von Artikel 41 des Gesetzes über den Bau von Bauwerken nachweisen.
• Baugenehmigung. Die UTU ist eine Voraussetzung für den Genehmigungsantrag, nicht die Genehmigung selbst.
• Eigentumsrechtliche Verhältnisse. Die UTU verzeichnet den eingetragenen Rechtsinhaber der Katasterparzellen und vermerkt, dass die eigentumsrechtlichen Verhältnisse mit diesem Eigentümer zu regeln sind. Käufer sollten die Eigentumskette und die Befugnis des Verkäufers zur Transaktion bestätigen, bevor sie sich binden.

Was die UTU wirklich einspart, ist die Planungsphase — die Parameter sind festgelegt, die Nutzung ist bestimmt, und der Entwicklungsrahmen des Grundstücks ist keine Frage mehr. Das ist der Teil des Verfahrens, der in Budva am stärksten Verzögerungen und Ablehnungen ausgesetzt ist. Die oben genannten Schritte sind verfahrenstechnisch und nicht Ermessenssache, aber sie erfolgen nicht augenblicklich.

Lage — Komoševina, Budva

Komoševina liegt am Hang über Budva, nah genug, um das Zentrum zu Fuß zu erreichen, und dennoch oberhalb der sommerlichen Dichte des Küstenstreifens.

Entfernungen

• Budva Stadtzentrum — ca. 5 Min. zu Fuß
• Altstadt von Budva — ca. 1 km / ca. 12 Min. zu Fuß
• Budva Marina — ca. 1 km / ca. 12 Min. zu Fuß
• Slovenska Plaža — ca. 1 km / ca. 13 Min. zu Fuß
• Mogren-Strand — ca. 1,5 km / ca. 18 Min. zu Fuß
• die Insel Sveti Nikola — vor der Küste, saisonales Taxiboot vom Yachthafen
• Bečići — ~4 km / ~9 Min. Fahrt
• Sveti Stefan — ca. 10 km / ca. 15 Min. mit dem Auto
• Der internationale Flughafen Tivat — ~20 km / ~20–30 Min. Fahrt (Flughäfen Montenegros)
• Flughafen Podgorica — ca. 65 km / ca. 70 Autominuten
• Altstadt von Kotor (UNESCO) — ca. 22 km / ca. 30 Min. mit dem Auto

Warum Bauland in Budva knapp ist

Budvas bebaubares Land ist durch die Topografie und die Planung eingeschränkt. Grundstücke innerhalb der Stadtgrenze mit erteilten städtebaulichen Bedingungen, freiem Meerblick und fußläufiger Erreichbarkeit des Zentrums sind eine kleine und schrumpfende Kategorie. Die Budva-Riviera ist der am stärksten erschlossene Abschnitt der montenegrinischen Küste, und das Angebot an neuen innerstädtischen Parzellen ist weitgehend festgelegt.

Grundstückskauf in Montenegro — Kosten und Ablauf

Die Grunderwerbsteuer in Montenegro ist progressiv:

Die Steuersätze gelten progressiv — jeder Satz wird nur auf den Teil des Preises erhoben, der in die jeweilige Stufe fällt, nicht auf den Gesamtbetrag. Die Grunderwerbsteuer ist innerhalb von 15 Tagen nach Vertragsunterzeichnung zu zahlen. Beim Kauf von Neubauimmobilien von einem umsatzsteuerpflichtigen Bauträger fällt statt der Grunderwerbsteuer 21 % Mehrwertsteuer an.

Der Grunderwerb durch ausländische Privatpersonen unterliegt Beschränkungen, die für das konkrete Grundstück geprüft werden müssen — dies sollte frühzeitig geklärt werden, und es kann ratsam sein, dass ein Käufer über eine montenegrinische Gesellschaft erwirbt. Offizielle Hinweise werden veröffentlicht von der Infrastrukturankündigungen der.

Siehe unseren Montenegro Immobilienkaufratgeber für den Kaufprozess sowie unser Leitfaden zu Aufenthalt in Montenegro. Wir empfehlen vor der verbindlichen Zusage zu einem Grundstückskauf die Hinzuziehung eines unabhängigen montenegrinischen Rechtsanwalts mit Spezialisierung auf Planungs- und Baurecht und können einen Kontakt vermitteln.

FAQ — Grundstück zum Verkauf in Budva, Komoševina

Fragen Sie dieses Grundstück zum Verkauf in Budva an. Urbanistisch-technische Bedingungen, Katasterunterlagen, Architekturprojekt und Renderings stehen qualifizierten Käufern auf Anfrage zur Verfügung.