Пентхаус Porto Budva 131 м² с панорамным видом на море и Старый город

Планировка и дизайн интерьера

Этот пентхаус в Porto Budva отличается продуманной планировкой, максимально использующей 67,86 м² внутреннего пространства и невероятные 63,20 м² открытых террас:

Гостиная: 35,26 м². Исключительное пространство с редкой высотой потолков 3,4 метра, создающей атмосферу галереи. Панорамные окна от пола до потолка открывают беспрепятственный вид на Адриатическое море и Старый город. Паркет премиум-класса, встроенное освещение и плавный переход на террасу создают идеальное место для приема гостей. Прямой выход на террасу площадью 50 м² на крыше.

Спальня: 17,00 м². Просторная главная спальня с возможностью размещения кровати king-size, встроенными шкафами и отдельным выходом на террасу. Просыпайтесь под рассвет над Адриатикой и исторической цитаделью Старого города Будвы. Изолирована от жилых зон для уединения.

Кухня: 7,60 м². Отдельная полностью оборудованная кухня-камбуз с техникой премиум-класса Bosch/Siemens, гранитными столешницами и современными фасадами. Подходит как для ежедневной готовки, так и для обслуживания мероприятий. Напрямую соединена со столовой зоной.

Ванная комната: 8,00 м². Ванная спа-качества с итальянской керамикой, душевой системой с тропическим душем, зеркалом с подсветкой, полотенцесушителем и премиальной сантехникой. Просторная планировка позволяет в будущем установить вторую ванную при перепланировке в двухквартирный вариант.

Террасы: 13,20 м² + 50 м² (всего 63,20 м²). Главная особенность объекта: две террасы, обеспечивающие 63,20 м² открытого средиземноморского жилого пространства.

Основная терраса (13,20 м²): Выходит на юг из гостиной, со стеклянными перилами, максимально открывающими вид на море и Старый город. Палуба из тика, встроенные сиденья, идеально для ужина на открытом воздухе с видом на закат.

Терраса на крыше (50 м²): Эффектная частная терраса с выходом из спальни, предлагающая панорамный вид на 270°, охватывающий Адриатическое море, Старый город Будвы, остров Свети-Стефан и прибрежные горы. Предустановленные подключения воды и электричества позволяют установить джакузи или бассейн для охлаждения. Достаточно места для загара, уличной кухни, зон отдыха и приема 20+ гостей.

Захватывающие виды: Панорамы моря, Старого города и гор

Этот пентхаус в Porto Budva предлагает самые впечатляющие виды на жилую недвижимость в Черногории

Вид на Адриатическое море: Беспрепятственная панорама от Будванского залива до открытой Адриатики. Наблюдайте за суперъяхтами, круизными лайнерами и парусниками с ваших частных террас. Рассвет над водой виден из спальни и с террасы на крыше.

Вид на Старый город: Прямая видимость на достойный ЮНЕСКО будванский Старый город (Stari Grad), венецианскую цитадель возрастом 2500 лет. Вечерняя подсветка создает волшебную атмосферу. Наслаждайтесь фейерверками с летних фестивалей.

Вид на город и горы: Панорама 270° включает современную набережную Будвы, пляж Словенска, прибрежный променад и впечатляющий горный массив Ловчен высотой 1749 метров.

Вид на острова: Четкий обзор на остров Свети Стефан (в 6 км к югу), самую фотографируемую достопримечательность Черногории и элитный курорт.

Расположение на 9-м этаже в сочетании с высотой потолков 3,4 метра поднимает этот пентхаус над соседними зданиями, обеспечивая постоянный беспрепятственный вид, защищенный строгими прибрежными строительными нормами Будвы.

Уникальные инвестиционные возможности и потенциал перепланировки

Этот пентхаус в Porto Budva предлагает исключительную универсальность, недоступную в стандартных квартирах:

Возможность разделения на две квартиры: Продуманная планировка позволяет разделить объект на две отдельные однокомнатные квартиры, каждая с отдельным входом, выходом на террасу и независимыми коммуникациями:

Квартира 1 (примерно 65 м²): Гостиная, спальня, ванная, кухня, терраса 13,20 м². Квартира 2 (примерно 66 м²): Переоборудованное жилое пространство, спальная зона, ванная, мини-кухня, терраса на крыше 50 м².

Такая перепланировка позволяет:

• Получать двойной доход от аренды (€35 000–€50 000 совокупного годового дохода)
• Проживать в одной квартире, сдавая вторую
• Продать одну квартиру, сохранив другую
• Гибкость для использования семьей из нескольких поколений

Готовность к установке джакузи/бассейна: Терраса на крыше площадью 50 м² оснащена предварительно проложенными коммуникациями и электропроводкой для установки предметов роскоши:

• Спа-джакузи на 4–6 человек (€8 000–€15 000 с установкой)
• Бассейн для погружения (возможен размер 3 м × 2 м, €12 000–€20 000)
• Летняя кухня и зона для барбекю
• Профессиональная солярная палуба с шезлонгами

Это создает частный оазис на крыше, уникальный среди объектов недвижимости в Будве, что значительно повышает доход от аренды и стоимость объекта.

Комплекс Porto Budva: престижный waterfront-адрес Черногории

Расположенный в престижном комплексе Porto Budva, этот пентхаус предоставляет доступ к самым роскошным удобствам Черногории:

Привилегированное расположение на воде:

• Первая линия на набережной Будвы
• 50 метров до пляжа (2 минуты пешком)
• 300 метров до входа в Старый город (4 минуты пешком)
• 200 метров до Средиземноморской улицы (шопинг/рестораны)
• Прямой доступ к набережной для пробежек, велосипедных прогулок и пеших прогулок
• Стоянка такси в 100 метрах
• Автобусные остановки в центре города — 150 метров

Крупнейший спа- и велнес-центр Черногории: жители Porto Budva получают эксклюзивный доступ к лучшему оздоровительному комплексу Адриатического региона (2500 м²):

• Крытый бассейн (25 метров)
• Открытый бассейн с видом на море
• Турецкий хаммам и финская сауна
• Джакузи и зоны отдыха
• Кабинеты профессионального массажа и процедур
• Современный тренажерный зал с оборудованием Technogym
• Студия йоги и пилатеса
• Салон красоты и спа-процедуры
• Льготные тарифы для жителей

Интеграция с пятизвёздочным отелем: в состав комплекса входит роскошный отель, услуги которого доступны жителям:

• Круглосуточный консьерж-сервис на нескольких языках
• Услуги парковки с водителем
• Уборка по запросу
• Доставка еды в апартаменты
• Прачечная и химчистка
• Трансфер из аэропорта
• Помощь в аренде яхт
• Бронирование столиков в ресторанах

Торговый центр люкс: торговые площади на первом этаже, включая:

• Бутики дизайнерской одежды, ювелирных украшений и аксессуаров
• Гастроном и винный магазин
• Аптека и косметика
• Киоск с прессой и книжный магазин
• Банкоматы и обмен валют
• Магазины подарков и сувениров

Развлечения и рестораны:

• Казино на территории комплекса
• Несколько ресторанов (итальянская, средиземноморская кухня, морепродукты)
• Коктейль-бары и лаунжи
• Кофейни и джелато
• Площадки с живой музыкой
• Летние пляжные клубы

Безопасность и услуги:

• Круглосуточная профессиональная охрана
• Видеонаблюдение по всей территории
• Контролируемый доступ
• Охраняемая подземная парковка (опционально, за дополнительную плату)
• Лифтовой доступ на все этажи
• Профессиональное управление зданием
• Круглогодичное обслуживание
• Аварийные службы на месте

Преимущества расположения: сердце Будвы с максимальным комфортом

Этот пентхаус Porto Budva ставит вас в центр всей прибрежной жизни Черногории.

Доступ к пляжу (50‑300 м):

• Пляж Словенска: 50 м (чистый галечный берег).
• Пляж Могрен: 400 м (знаменитый двойной пляж).
• Пляж Ричардс Хед: 300 м (модный пляжный клуб).
• Пляжные бары и рестораны: 50‑200 м.
• Прокат водных видов спорта: 100 м.
• Площадки для пляжного волейбола: 150 м.

Старый город и культура (300 м):

• Старый город Будвы: 300 м пешком.
• Крепость Цитадела: 400 м.
• Исторические церкви и музеи: 300‑500 м.
• Летний театр и фестивали: 300 м.
• Художественные галереи: 200‑400 м.
• Культурные мероприятия круглый год.

Рестораны и ночная жизнь (50–500 м):

• Более 50 ресторанов в радиусе 500 метров
• Рестораны уровня Michelin: 100–300 метров
• Традиционные черногорские конабы: 200–400 метров
• Международная кухня (итальянская, азиатская, морепродукты): 100–500 метров
• Пляжные клубы и бары: 50–200 метров
• Ночные клубы и развлечения: 300–600 метров

Магазины и услуги (100–500 м):

• Супермаркет Mega Market: 400 метров
• Аптеки: 100–300 метров
• Банки и банкоматы: 100–200 метров
• Медицинская клиника: 300 метров
• Почта: 400 метров
• Розничные магазины: 50–500 метров по всей территории

Транспортная доступность:

• Аэропорт Тиват: 22 км (25 минут на машине)
• Аэропорт Подгорица: 65 км (50 минут на машине)
• Автовокзал Будвы: 1,2 км (регулярные автобусы по всей Черногории)
• Стоянки такси: 100 метров
• Пункты проката автомобилей: 200–400 метров
• Причалы марины: 500 метров (доступна швартовка яхт)

Такое центральное расположение избавляет от необходимости в машине — всё доступно пешком, при этом сохраняется спокойная жилая атмосфера вдали от суеты.

Исключительная доходность от аренды как инвестиции

Этот пентхаус в Porto Budva обеспечивает самую высокую доходность от аренды в Черногории благодаря премиальному расположению, роскошным удобствам и гибкому использованию:

Прогнозируемый доход от аренды — конфигурация с одной квартирой:

Высокий сезон (июнь–сентябрь, 120 дней):

• Цена за ночь: €250–€400 (вид на море, надбавка за террасу на крыше)
• Загрузка: 85–95%
• Валовой доход: €25 500–€45 600

Низкий сезон (май, октябрь, 40 дней):

• Цена за ночь: €150–€250
• Загрузка: 60–75%
• Валовой доход: €3 600–€7 500

Низкий сезон (ноябрь-апрель, 180 дней):

• Долгосрочная аренда: €2 000–€3 000 в месяц (6 месяцев)
• Валовой доход: €12 000–€18 000

Годовой валовой доход (одна квартира): €41 100–€71 100. Годовой чистый доход (после вычета 25% на управление и расходы): €30 825–€53 325. Чистая доходность от аренды: 5,2–9,0%

Прогнозируемый доход от аренды — конфигурация из двух квартир:

Разделение на две однокомнатные квартиры с отдельной арендой:

Квартира 1 (основная с террасой 13 м²):

• Высокий сезон: €150–€250/ночь × 100 дней = €15 000–€25 000
• Средний сезон: €100–€150/ночь × 30 дней = €3 000–€4 500
• Долгосрочная аренда в низкий сезон: €1 200/мес. × 6 = €7 200
• Годовой валовой доход: €25 200–€36 700

Квартира 2 (на крыше с джакузи):

• Высокий сезон: €200–€300/ночь × 110 дней = €22 000–€33 000
• Средний сезон: €120–€180/ночь × 35 дней = €4 200–€6 300
• Долгосрочная аренда в низкий сезон: €1 400/мес. × 6 = €8 400
• Годовой валовой доход: €34 600–€47 700

Совокупный годовой валовой доход (две квартиры): €59 800–€84 400. Совокупный годовой чистый доход: €44 850–€63 300. Чистая доходность от аренды: 7,5–10,6%

Конфигурация из двух блоков обеспечивает на 45-60% более высокий валовой доход, распределяя риски простоя и позволяя владельцу занимать один из блоков.

Конкурентные преимущества аренды:

Porto Budva Premium: Объекты в этом комплексе имеют надбавку к ставкам на 30-50% по сравнению со стандартными квартирами в Будве благодаря доступу к спа, услугам консьержа и престижному адресу.

Вид на море и Старый город: Квартиры с двойным видом (море + Старый город) достигают ставок на 20-30% выше, чем аналоги с одним видом.

Роскошь террасы на крыше: Частная терраса площадью 50 м² с возможностью установки джакузи ставит этот объект в число 5% самых востребованных вариантов аренды в Будве, оправдывая премиальные ночные ставки от €250 до €400.

Круглогодичный спрос: Спа, рестораны и услуги Porto Budva привлекают туристов в межсезонье, цифровых кочевников и долгосрочных экспатов, поддерживая заполняемость на уровне 70%+ в год против 50-60% для стандартных квартир.

Доступно профессиональное управление: Интегрированный отель Porto Budva предлагает готовое управление арендой (бронирование, уборка, обслуживание, услуги для гостей) за комиссию 20-25%, обеспечивая полностью пассивные инвестиции.

Инвестиционный анализ: Рост капитала и общая доходность

Помимо исключительной доходности от аренды, этот пентхаус в Porto Budva предлагает высокий потенциал роста капитала:

Текущая рыночная позиция:

• Цена покупки: €595,000 (€4,539/м² общей площади)
• Средняя цена на набережной Будвы: €4,500-€6,000/м² (только внутренняя площадь)
• Этот объект: €8,766/м² (только внутренняя площадь – премиальное позиционирование)
• Премиальное позиционирование Porto Budva оправдывает долгосрочную цену €9,000-€11,000/м²

Прогноз роста капитала:

• Ежегодный рост: 5-7% в престижной прибрежной зоне Будвы
• Прогнозируемая стоимость через 5 лет: €759 500–€834 500
• Прогнозируемая стоимость через 10 лет: €969 500–€1 168 500
• Общий рост стоимости: €164 500–€573 500 за 10 лет

Общий доход от инвестиций (10 лет):

Арендный доход: €308 250–€533 250 (чистыми, при доходности 5,2–9,0%) Прирост капитала: €164 500–€573 500 Итоговая доходность: €472 750–€1 106 750 Общая рентабельность: 79–186% за 10 лет Среднегодовая доходность: 8–11% в год

Это сочетается с благоприятным налоговым режимом Черногории: 15% налог на прирост капитала от продажи недвижимости (основное жильё освобождено), 9% единый подоходный налог на доход от аренды и отсутствие налога на наследство.

Сравните с другими элитными объектами на набережной Будвы в нашем Анализе рынка недвижимости Будвы на 2026 год .

Процесс покупки и расходы

Общий объем инвестиций:

Цена покупки: €595 000

Сделочные расходы:

• Налог на передачу: €26 750 (3% на первые €150 000 + 5% на €350 000 + 6% на €95 000)
• Юридические услуги: €2 000–€2 500 (проверка юридической чистоты объекта)
• Нотариальные услуги: €730 (регистрация собственности)
• Перевод: €200 (заверенные документы)
• Регистрация в кадастре: €300
• Осмотр недвижимости: €400
• Общая сумма дополнительных расходов: €30 380–€30 880

Общая сумма инвестиций в покупку: €625 380–€625 880

Дополнительные расходы (опционально):

• Подземное парковочное место: €25 000–€35 000 (покупка)
• Кладовка: €8 000–€12 000 (покупка)
• Установка джакузи: €10 000–€15 000
• Комплект садовой мебели: €5 000–€8 000

Ежегодные текущие расходы:

• Налог на недвижимость: €1 785 (0,31% от €595 000)
• Взносы в ТСЖ: €1 500–€2 000 (обслуживание здания, лифт)
• Абонемент в спа (опционально): €1 200–€1 800 (со скидкой для резидентов)
• Коммунальные услуги: €1 200–€2 000 (если проживаете сами)
• Страховка: €700–€900
• Итого в год: €6 385–€9 485

Запрашиваемая цена превышает порог в €150 000 для получения вида на жительство. Органы власти отталкиваются от налоговой оценочной стоимости, а не от цены в договоре, и заявитель должен владеть не менее 50% недвижимости, поэтому попросите нас подтвердить оценку, прежде чем строить на ней свои планы. Наш полный руководстве «Резидентство через покупку недвижимости в Черногории 2026». документ излагает все требования.

График покупки:

• Осмотр и предложение: 1–3 дня
• Предварительный договор + задаток 10%: 5–7 дней
• Юридическая проверка: 15–20 дней
• Окончательный договор у нотариуса: 25–35 дней
• Регистрация права собственности: всего 35–50 дней

Ознакомьтесь со всеми расходами в нашем подробном руководстве по стоимости покупки недвижимости в Черногории.

Почему этот пентхаус в Порто-Будве выделяется

Среди сотен объектов в Будве этот пентхаус предлагает уникальные преимущества:

Редкая терраса на крыше: лишь 5–10 объектов в Будве имеют частные террасы площадью 50 м² с панорамным видом 270°. У большинства пентхаусов — стандартные балконы.

Исключительная высота потолков: 3,4 метра создают на 40% больше объёма, чем стандартные квартиры с высотой 2,6 м, что значительно повышает ощущение роскоши и ценности.

Премиум-вид с двух сторон: одновременный вид на море И Старый город — большая редкость; большинство объектов предлагают что-то одно.

Гибкость перепланировки: возможность создать два независимых блока для аренды обеспечивает оптимизацию дохода, недоступную в большинстве объектов.

Эксклюзивность Порто-Будвы: этот комплекс — престижнейший адрес Будвы с удобствами (спа, казино, гостиничные услуги), не имеющими аналогов в Черногории.

Первая линия без шума с первого этажа: 9-й этаж открывает вид на набережную и доступ к променаду, исключая уличный шум и пешеходный трафик.

Актив инвестиционного уровня: Цена в €595 000 позиционирует этот объект для институциональных инвесторов, международных покупателей и сложных портфелей, а не для спекулятивного рынка.

Немедленное заселение: Доступен вариант с люксовой отделкой и мебелью, что позволяет получать мгновенный доход от аренды или использовать для личных нужд без задержек на ремонт.

Аналогичные объекты и позиционирование на рынке

Сравнивая этот пентхаус в Порто Будва с аналогичными предложениями в Будве:

Пентхаусы Porto Montenegro (Тиват):

• Цена: €650 000‑€1 200 000 за аналогичную площадь
• Вид: на марину (не такой захватывающий, как вид на Старый город и море)
• Расстояние до пляжа: 100‑300 м
• Преимущество данного объекта: конкурентоспособная цена, более впечатляющие виды

Квартиры в Старом городе Будвы:

• Цена: €5 000‑€8 000/м² (€335 000‑€538 000 за 67 м²)
• Площадь: без террас (ограничения каменного здания)
• Инфраструктура: нет спа, парковки и современных удобств
• Преимущество данного объекта: доступ к спа, огромные террасы, современное строительство

Пентхаусы Dukley Gardens (Будва):

• Цена: €550 000‑€900 000 за аналогичную площадь
• Расположение: Завала (в 3 км от Старого города)
• Инфраструктура: аналогичные спа‑услуги.
• Преимущество этой недвижимости: центральное расположение, близость к Старому городу

Стандартные новостройки в Будве:

• Цена: €3 000‑€4 500/м² (€393 000‑€590 000 за 131 м²)
• Вид: частичный морской или без вида
• Инфраструктура: базовый дом, без спа‑центра
• Преимущество этой недвижимости: панорамные виды, престиж Порто Будва, доступ к спа

Этот пентхаус в Порто Будва сочетает идеальное местоположение, роскошные удобства, исключительные виды и инвестиционный потенциал по цене €4 539/м² за весь объект.

Информация о просмотрах и контактах

Этот выдающийся пентхаус в Порто Будва — редкая возможность приобрести самый престижный прибрежный адрес Черногории с непревзойдёнными видами, удобствами и доходностью инвестиций.

Запишитесь на частный просмотр:

Оцените эту впечатляющую недвижимость лично:

• Виртуальный тур доступен по запросу
• Гибкое время просмотров — 7 дней в неделю
• Возможна организация трансфера из аэропорта
• При желании можно организовать экскурсию по нескольким объектам.
• Консультация по инвестиционному анализу включена

Приветствуем иностранных покупателей. Мы предоставляем:

• Полную юридическую поддержку и проверку благонадежности
• Помощь в оформлении вида на жительство
• Организацию управления недвижимостью
• Координацию ремонта и установки джакузи
• Прогнозы дохода от аренды и их настройка
• Послепродажные сервисы поддержки

Свяжитесь с нами сегодня, чтобы договориться о просмотре, дополнительные фотографии, 3‑D виртуальная экскурсия или подробный инвестиционный анализ.

Узнайте больше о премиальных объектах в Будве

• Посмотреть все квартиры на продажу в Будве
• Просмотреть недвижимость на побережье Черногории
• Открыть инвестиционные возможности в Черногории
• Сравнить с квартирами на продажу в Тивате
• Ознакомьтесь с нашим руководством по инвестициям в недвижимость Черногории 2026 года.

Не упустите редкую возможность приобрести престижный пентхаус в Porto Budva с захватывающим видом на море и Старый город. Объекты такого уровня в ведущем прибрежном комплексе Черногории появляются крайне редко.

Действуйте сейчас – роскошные прибрежные квартиры в Будве с таким сочетанием видов, пространства и удобств быстро раскупаются в конкурентном рынке 2026 года!