Откройте для себя эту исключительную квартиру на верхнем этаже площадью 131,06 м² в комплексе Porto Budva — главном адресе на набережной Черногории. Этот редкий объект сочетает 67,86 м² роскошного внутреннего пространства с просторными террасами на 63,20 м², открывающими непревзойденные панорамные виды на Адриатическое море, исторический Старый город Будвы и средиземноморское побережье.
Планировка и дизайн интерьера
Этот пентхаус в Porto Budva отличается продуманной планировкой, максимально использующей 67,86 м² внутреннего пространства и невероятные 63,20 м² открытых террас:
Гостиная: 35,26 м². Исключительное пространство с редкой высотой потолков 3,4 метра, создающей атмосферу галереи. Панорамные окна от пола до потолка открывают беспрепятственный вид на Адриатическое море и Старый город. Паркет премиум-класса, встроенное освещение и плавный переход на террасу создают идеальное место для приема гостей. Прямой выход на террасу площадью 50 м² на крыше.
Спальня: 17,00 м². Просторная главная спальня с возможностью размещения кровати king-size, встроенными шкафами и отдельным выходом на террасу. Просыпайтесь под рассвет над Адриатикой и исторической цитаделью Старого города Будвы. Изолирована от жилых зон для уединения.
Кухня: 7,60 м². Отдельная полностью оборудованная кухня-камбуз с техникой премиум-класса Bosch/Siemens, гранитными столешницами и современными фасадами. Подходит как для ежедневной готовки, так и для обслуживания мероприятий. Напрямую соединена со столовой зоной.
Ванная комната: 8,00 м². Ванная спа-качества с итальянской керамикой, душевой системой с тропическим душем, зеркалом с подсветкой, полотенцесушителем и премиальной сантехникой. Просторная планировка позволяет в будущем установить вторую ванную при перепланировке в двухквартирный вариант.
Террасы: 13,20 м² + 50 м² (всего 63,20 м²). Главная особенность объекта: две террасы, обеспечивающие 63,20 м² открытого средиземноморского жилого пространства.
Основная терраса (13,20 м²): Выходит на юг из гостиной, со стеклянными перилами, максимально открывающими вид на море и Старый город. Палуба из тика, встроенные сиденья, идеально для ужина на открытом воздухе с видом на закат.
Терраса на крыше (50 м²): Эффектная частная терраса с выходом из спальни, предлагающая панорамный вид на 270°, охватывающий Адриатическое море, Старый город Будвы, остров Свети-Стефан и прибрежные горы. Предустановленные подключения воды и электричества позволяют установить джакузи или бассейн для охлаждения. Достаточно места для загара, уличной кухни, зон отдыха и приема 20+ гостей.
Захватывающие виды: Панорамы моря, Старого города и гор
Этот пентхаус в Porto Budva предлагает самые впечатляющие виды на жилую недвижимость в Черногории
Вид на Адриатическое море: Беспрепятственная панорама от Будванского залива до открытой Адриатики. Наблюдайте за суперъяхтами, круизными лайнерами и парусниками с ваших частных террас. Рассвет над водой виден из спальни и с террасы на крыше.
Вид на Старый город: Прямая видимость на достойный ЮНЕСКО будванский Старый город (Stari Grad), венецианскую цитадель возрастом 2500 лет. Вечерняя подсветка создает волшебную атмосферу. Наслаждайтесь фейерверками с летних фестивалей.
Вид на город и горы: Панорама 270° включает современную набережную Будвы, пляж Словенска, прибрежный променад и впечатляющий горный массив Ловчен высотой 1749 метров.
Вид на острова: Четкий обзор на остров Свети Стефан (в 6 км к югу), самую фотографируемую достопримечательность Черногории и элитный курорт.
Расположение на 9-м этаже в сочетании с высотой потолков 3,4 метра поднимает этот пентхаус над соседними зданиями, обеспечивая постоянный беспрепятственный вид, защищенный строгими прибрежными строительными нормами Будвы.
Уникальные инвестиционные возможности и потенциал перепланировки
Этот пентхаус в Porto Budva предлагает исключительную универсальность, недоступную в стандартных квартирах:
Возможность разделения на две квартиры: Продуманная планировка позволяет разделить объект на две отдельные однокомнатные квартиры, каждая с отдельным входом, выходом на террасу и независимыми коммуникациями:
Квартира 1 (примерно 65 м²): Гостиная, спальня, ванная, кухня, терраса 13,20 м². Квартира 2 (примерно 66 м²): Переоборудованное жилое пространство, спальная зона, ванная, мини-кухня, терраса на крыше 50 м².
Такая перепланировка позволяет:
- Получать двойной доход от аренды (€35 000–€50 000 совокупного годового дохода)
- Проживать в одной квартире, сдавая вторую
- Продать одну квартиру, сохранив другую
- Гибкость для использования семьей из нескольких поколений
Готовность к установке джакузи/бассейна: Терраса на крыше площадью 50 м² оснащена предварительно проложенными коммуникациями и электропроводкой для установки предметов роскоши:
- Спа-джакузи на 4–6 человек (€8 000–€15 000 с установкой)
- Бассейн для погружения (возможен размер 3 м × 2 м, €12 000–€20 000)
- Летняя кухня и зона для барбекю
- Профессиональная солярная палуба с шезлонгами
Это создает частный оазис на крыше, уникальный среди объектов недвижимости в Будве, что значительно повышает доход от аренды и стоимость объекта.
Комплекс Porto Budva: престижный waterfront-адрес Черногории
Расположенный в престижном комплексе Porto Budva, этот пентхаус предоставляет доступ к самым роскошным удобствам Черногории:
Привилегированное расположение на воде:
- Первая линия на набережной Будвы
- 50 метров до пляжа (2 минуты пешком)
- 300 метров до входа в Старый город (4 минуты пешком)
- 200 метров до Средиземноморской улицы (шопинг/рестораны)
- Прямой доступ к набережной для пробежек, велосипедных прогулок и пеших прогулок
- Стоянка такси в 100 метрах
- Автобусные остановки в центре города — 150 метров
Крупнейший спа- и велнес-центр Черногории: жители Porto Budva получают эксклюзивный доступ к лучшему оздоровительному комплексу Адриатического региона (2500 м²):
- Крытый бассейн (25 метров)
- Открытый бассейн с видом на море
- Турецкий хаммам и финская сауна
- Джакузи и зоны отдыха
- Кабинеты профессионального массажа и процедур
- Современный тренажерный зал с оборудованием Technogym
- Студия йоги и пилатеса
- Салон красоты и спа-процедуры
- Льготные тарифы для жителей
Интеграция с пятизвёздочным отелем: в состав комплекса входит роскошный отель, услуги которого доступны жителям:
- Круглосуточный консьерж-сервис на нескольких языках
- Услуги парковки с водителем
- Уборка по запросу
- Доставка еды в апартаменты
- Прачечная и химчистка
- Трансфер из аэропорта
- Помощь в аренде яхт
- Бронирование столиков в ресторанах
Торговый центр люкс: торговые площади на первом этаже, включая:
- Бутики дизайнерской одежды, ювелирных украшений и аксессуаров
- Гастроном и винный магазин
- Аптека и косметика
- Киоск с прессой и книжный магазин
- Банкоматы и обмен валют
- Магазины подарков и сувениров
Развлечения и рестораны:
- Казино на территории комплекса
- Несколько ресторанов (итальянская, средиземноморская кухня, морепродукты)
- Коктейль-бары и лаунжи
- Кофейни и джелато
- Площадки с живой музыкой
- Летние пляжные клубы
Безопасность и услуги:
- Круглосуточная профессиональная охрана
- Видеонаблюдение по всей территории
- Контролируемый доступ
- Охраняемая подземная парковка (опционально, за дополнительную плату)
- Лифтовой доступ на все этажи
- Профессиональное управление зданием
- Круглогодичное обслуживание
- Аварийные службы на месте
Преимущества расположения: сердце Будвы с максимальным комфортом
Этот пентхаус Porto Budva ставит вас в центр всей прибрежной жизни Черногории.
Доступ к пляжу (50‑300 м):
- Пляж Словенска: 50 м (чистый галечный берег).
- Пляж Могрен: 400 м (знаменитый двойной пляж).
- Пляж Ричардс Хед: 300 м (модный пляжный клуб).
- Пляжные бары и рестораны: 50‑200 м.
- Прокат водных видов спорта: 100 м.
- Площадки для пляжного волейбола: 150 м.
Старый город и культура (300 м):
- Старый город Будвы: 300 м пешком.
- Крепость Цитадела: 400 м.
- Исторические церкви и музеи: 300‑500 м.
- Летний театр и фестивали: 300 м.
- Художественные галереи: 200‑400 м.
- Культурные мероприятия круглый год.
Рестораны и ночная жизнь (50–500 м):
- Более 50 ресторанов в радиусе 500 метров
- Рестораны уровня Michelin: 100–300 метров
- Традиционные черногорские конабы: 200–400 метров
- Международная кухня (итальянская, азиатская, морепродукты): 100–500 метров
- Пляжные клубы и бары: 50–200 метров
- Ночные клубы и развлечения: 300–600 метров
Магазины и услуги (100–500 м):
- Супермаркет Mega Market: 400 метров
- Аптеки: 100–300 метров
- Банки и банкоматы: 100–200 метров
- Медицинская клиника: 300 метров
- Почта: 400 метров
- Розничные магазины: 50–500 метров по всей территории
Транспортная доступность:
- Аэропорт Тиват: 22 км (25 минут на машине)
- Аэропорт Подгорица: 65 км (50 минут на машине)
- Автовокзал Будвы: 1,2 км (регулярные автобусы по всей Черногории)
- Стоянки такси: 100 метров
- Пункты проката автомобилей: 200–400 метров
- Причалы марины: 500 метров (доступна швартовка яхт)
Такое центральное расположение избавляет от необходимости в машине — всё доступно пешком, при этом сохраняется спокойная жилая атмосфера вдали от суеты.
Исключительная доходность от аренды как инвестиции
Этот пентхаус в Porto Budva обеспечивает самую высокую доходность от аренды в Черногории благодаря премиальному расположению, роскошным удобствам и гибкому использованию:
Прогнозируемый доход от аренды — конфигурация с одной квартирой:
Высокий сезон (июнь–сентябрь, 120 дней):
- Цена за ночь: €250–€400 (вид на море, надбавка за террасу на крыше)
- Загрузка: 85–95%
- Валовой доход: €25 500–€45 600
Низкий сезон (май, октябрь, 40 дней):
- Цена за ночь: €150–€250
- Загрузка: 60–75%
- Валовой доход: €3 600–€7 500
Низкий сезон (ноябрь-апрель, 180 дней):
- Долгосрочная аренда: €2 000–€3 000 в месяц (6 месяцев)
- Валовой доход: €12 000–€18 000
Годовой валовой доход (одна квартира): €41 100–€71 100. Годовой чистый доход (после вычета 25% на управление и расходы): €30 825–€53 325. Чистая доходность от аренды: 5,2–9,0%
Прогнозируемый доход от аренды — конфигурация из двух квартир:
Разделение на две однокомнатные квартиры с отдельной арендой:
Квартира 1 (основная с террасой 13 м²):
- Высокий сезон: €150–€250/ночь × 100 дней = €15 000–€25 000
- Средний сезон: €100–€150/ночь × 30 дней = €3 000–€4 500
- Долгосрочная аренда в низкий сезон: €1 200/мес. × 6 = €7 200
- Годовой валовой доход: €25 200–€36 700
Квартира 2 (на крыше с джакузи):
- Высокий сезон: €200–€300/ночь × 110 дней = €22 000–€33 000
- Средний сезон: €120–€180/ночь × 35 дней = €4 200–€6 300
- Долгосрочная аренда в низкий сезон: €1 400/мес. × 6 = €8 400
- Годовой валовой доход: €34 600–€47 700
Совокупный годовой валовой доход (две квартиры): €59 800–€84 400. Совокупный годовой чистый доход: €44 850–€63 300. Чистая доходность от аренды: 7,5–10,6%
Конфигурация из двух блоков обеспечивает на 45-60% более высокий валовой доход, распределяя риски простоя и позволяя владельцу занимать один из блоков.
Конкурентные преимущества аренды:
Porto Budva Premium: Объекты в этом комплексе имеют надбавку к ставкам на 30-50% по сравнению со стандартными квартирами в Будве благодаря доступу к спа, услугам консьержа и престижному адресу.
Вид на море и Старый город: Квартиры с двойным видом (море + Старый город) достигают ставок на 20-30% выше, чем аналоги с одним видом.
Роскошь террасы на крыше: Частная терраса площадью 50 м² с возможностью установки джакузи ставит этот объект в число 5% самых востребованных вариантов аренды в Будве, оправдывая премиальные ночные ставки от €250 до €400.
Круглогодичный спрос: Спа, рестораны и услуги Porto Budva привлекают туристов в межсезонье, цифровых кочевников и долгосрочных экспатов, поддерживая заполняемость на уровне 70%+ в год против 50-60% для стандартных квартир.
Доступно профессиональное управление: Интегрированный отель Porto Budva предлагает готовое управление арендой (бронирование, уборка, обслуживание, услуги для гостей) за комиссию 20-25%, обеспечивая полностью пассивные инвестиции.
Инвестиционный анализ: Рост капитала и общая доходность
Помимо исключительной доходности от аренды, этот пентхаус в Porto Budva предлагает высокий потенциал роста капитала:
Текущая рыночная позиция:
- Цена покупки: €595,000 (€4,539/м² общей площади)
- Средняя цена на набережной Будвы: €4,500-€6,000/м² (только внутренняя площадь)
- Этот объект: €8,766/м² (только внутренняя площадь – премиальное позиционирование)
- Премиальное позиционирование Porto Budva оправдывает долгосрочную цену €9,000-€11,000/м²
Прогноз роста капитала:
- Ежегодный рост: 5-7% в престижной прибрежной зоне Будвы
- Прогнозируемая стоимость через 5 лет: €759 500–€834 500
- Прогнозируемая стоимость через 10 лет: €969 500–€1 168 500
- Общий рост стоимости: €164 500–€573 500 за 10 лет
Общий доход от инвестиций (10 лет):
Арендный доход: €308 250–€533 250 (чистыми, при доходности 5,2–9,0%) Прирост капитала: €164 500–€573 500 Итоговая доходность: €472 750–€1 106 750 Общая рентабельность: 79–186% за 10 лет Среднегодовая доходность: 8–11% в год
Это сочетается с благоприятным налоговым режимом Черногории: 15% налог на прирост капитала от продажи недвижимости (основное жильё освобождено), 9% единый подоходный налог на доход от аренды и отсутствие налога на наследство.
Сравните с другими элитными объектами на набережной Будвы в нашем Анализе рынка недвижимости Будвы на 2026 год .
Процесс покупки и расходы
Общий объем инвестиций:
Цена покупки: €595 000
Сделочные расходы:
- Налог на передачу: €26 750 (3% на первые €150 000 + 5% на €350 000 + 6% на €95 000)
- Юридические услуги: €2 000–€2 500 (проверка юридической чистоты объекта)
- Нотариальные услуги: €730 (регистрация собственности)
- Перевод: €200 (заверенные документы)
- Регистрация в кадастре: €300
- Осмотр недвижимости: €400
- Общая сумма дополнительных расходов: €30 380–€30 880
Общая сумма инвестиций в покупку: €625 380–€625 880
Дополнительные расходы (опционально):
- Подземное парковочное место: €25 000–€35 000 (покупка)
- Кладовка: €8 000–€12 000 (покупка)
- Установка джакузи: €10 000–€15 000
- Комплект садовой мебели: €5 000–€8 000
Ежегодные текущие расходы:
- Налог на недвижимость: €1 785 (0,31% от €595 000)
- Взносы в ТСЖ: €1 500–€2 000 (обслуживание здания, лифт)
- Абонемент в спа (опционально): €1 200–€1 800 (со скидкой для резидентов)
- Коммунальные услуги: €1 200–€2 000 (если проживаете сами)
- Страховка: €700–€900
- Итого в год: €6 385–€9 485
Недвижимость подходит для получения вида на жительство в Черногории, так как её стоимость превышает минимальный порог в €150 000. Ознакомьтесь с нашим полным руководстве «Резидентство через покупку недвижимости в Черногории 2026». перечнем требований для подачи заявки.
График покупки:
- Осмотр и предложение: 1–3 дня
- Предварительный договор + задаток 10%: 5–7 дней
- Юридическая проверка: 15–20 дней
- Окончательный договор у нотариуса: 25–35 дней
- Регистрация права собственности: всего 35–50 дней
Ознакомьтесь со всеми расходами в нашем подробном руководстве по стоимости покупки недвижимости в Черногории.
Почему этот пентхаус в Порто-Будве выделяется
Среди сотен объектов в Будве этот пентхаус предлагает уникальные преимущества:
Редкая терраса на крыше: лишь 5–10 объектов в Будве имеют частные террасы площадью 50 м² с панорамным видом 270°. У большинства пентхаусов — стандартные балконы.
Исключительная высота потолков: 3,4 метра создают на 40% больше объёма, чем стандартные квартиры с высотой 2,6 м, что значительно повышает ощущение роскоши и ценности.
Премиум-вид с двух сторон: одновременный вид на море И Старый город — большая редкость; большинство объектов предлагают что-то одно.
Гибкость перепланировки: возможность создать два независимых блока для аренды обеспечивает оптимизацию дохода, недоступную в большинстве объектов.
Эксклюзивность Порто-Будвы: этот комплекс — престижнейший адрес Будвы с удобствами (спа, казино, гостиничные услуги), не имеющими аналогов в Черногории.
Первая линия без шума с первого этажа: 9-й этаж открывает вид на набережную и доступ к променаду, исключая уличный шум и пешеходный трафик.
Актив инвестиционного уровня: Цена в €595 000 позиционирует этот объект для институциональных инвесторов, международных покупателей и сложных портфелей, а не для спекулятивного рынка.
Немедленное заселение: Доступен вариант с люксовой отделкой и мебелью, что позволяет получать мгновенный доход от аренды или использовать для личных нужд без задержек на ремонт.
Аналогичные объекты и позиционирование на рынке
Сравнивая этот пентхаус в Порто Будва с аналогичными предложениями в Будве:
Пентхаусы Porto Montenegro (Тиват):
- Цена: €650 000‑€1 200 000 за аналогичную площадь
- Вид: на марину (не такой захватывающий, как вид на Старый город и море)
- Расстояние до пляжа: 100‑300 м
- Преимущество данного объекта: конкурентоспособная цена, более впечатляющие виды
Квартиры в Старом городе Будвы:
- Цена: €5 000‑€8 000/м² (€335 000‑€538 000 за 67 м²)
- Площадь: без террас (ограничения каменного здания)
- Инфраструктура: нет спа, парковки и современных удобств
- Преимущество данного объекта: доступ к спа, огромные террасы, современное строительство
Пентхаусы Dukley Gardens (Будва):
- Цена: €550 000‑€900 000 за аналогичную площадь
- Расположение: Завала (в 3 км от Старого города)
- Инфраструктура: аналогичные спа‑услуги.
- Преимущество этой недвижимости: центральное расположение, близость к Старому городу
Стандартные новостройки в Будве:
- Цена: €3 000‑€4 500/м² (€393 000‑€590 000 за 131 м²)
- Вид: частичный морской или без вида
- Инфраструктура: базовый дом, без спа‑центра
- Преимущество этой недвижимости: панорамные виды, престиж Порто Будва, доступ к спа
Этот пентхаус в Порто Будва сочетает идеальное местоположение, роскошные удобства, исключительные виды и инвестиционный потенциал по цене €4 539/м² за весь объект.
Информация о просмотрах и контактах
Этот выдающийся пентхаус в Порто Будва — редкая возможность приобрести самый престижный прибрежный адрес Черногории с непревзойдёнными видами, удобствами и доходностью инвестиций.
Запишитесь на частный просмотр:
Оцените эту впечатляющую недвижимость лично:
- Виртуальный тур доступен по запросу
- Гибкое время просмотров — 7 дней в неделю
- Возможна организация трансфера из аэропорта
- При желании можно организовать экскурсию по нескольким объектам.
- Консультация по инвестиционному анализу включена
Приветствуем иностранных покупателей. Мы предоставляем:
- Полную юридическую поддержку и проверку благонадежности
- Помощь в оформлении вида на жительство
- Организацию управления недвижимостью
- Координацию ремонта и установки джакузи
- Прогнозы дохода от аренды и их настройка
- Послепродажные сервисы поддержки
Свяжитесь с нами сегодня, чтобы договориться о просмотре, дополнительные фотографии, 3‑D виртуальная экскурсия или подробный инвестиционный анализ.
Узнайте больше о премиальных объектах в Будве
Не упустите редкую возможность приобрести престижный пентхаус в Porto Budva с захватывающим видом на море и Старый город. Объекты такого уровня в ведущем прибрежном комплексе Черногории появляются крайне редко.
Действуйте сейчас – роскошные прибрежные квартиры в Будве с таким сочетанием видов, пространства и удобств быстро раскупаются в конкурентном рынке 2026 года!
