Entdecken Sie diese außergewöhnliche 131,06 m² große Dachgeschosswohnung im Porto Budva Komplex, Montenegros erstklassiger Uferadresse. Diese seltene Immobilie vereint 67,86 m² luxuriösen Innenraum mit großzügigen 63,20 m² Terrassen und bietet unvergleichliche Panoramablicke auf die Adria, die historische Altstadt von Budva und die mediterrane Küste.
Grundriss & Innenarchitektur
Dieses Porto Budva Penthouse besticht durch intelligentes Raumdesign, das die 67,86 m² Innenfläche und die außergewöhnlichen 63,20 m² Außenterrassen optimal nutzt:
Wohnzimmer: 35,26 m² Außergewöhnlicher Wohnraum mit seltener 3,4-Meter-Deckenhöhe, die galerieartige Proportionen schafft. Bodentiefe Panoramafenster rahmen unverstellte Blicke auf die Adria und die Altstadt. Hochwertiges Parkett, Einbauleuchten und nahtlose Terrassenintegration schaffen einen idealen Unterhaltungsbereich. Direkter Zugang zur 50 m² großen Dachterrasse.
Schlafzimmer: 17,00 m² Großzügig bemessenes Master-Schlafzimmer mit Platz für ein Kingsize-Bett, Einbauschränken und privatem Terrassenzugang. Wachen Sie mit Sonnenaufgangsblick über die Adria und die historische Zitadelle der Budva Altstadt auf. Vom Wohnbereich getrennt für Privatsphäre.
Küche: 7,60 m² Separate, voll ausgestattete Galley-Küche mit hochwertigen Bosch/Siemens-Geräten, Granit-Arbeitsplatten und modernen Schränken. Konzipiert für tägliches Kochen und Catering. Direkte Verbindung zum Essbereich.
Badezimmer: 8,00 m² Spa-Qualität Badezimmer mit italienischen Keramiken, Regendusche, beleuchtetem Spiegel, beheizten Handtuchhaltern und erstklassigen Armaturen. Großzügiges Design ermöglicht zukünftigen Einbau eines zweiten Badezimmers bei Umwandlung in zwei Einheiten.
Terrassen: 13,20 m² + 50 m² (63,20 m² gesamt) Das prägende Merkmal der Immobilie: zwei Terrassen mit 63,20 m² mediterranem Außenwohnraum.
Hauptterrasse (13,20 m²): Südseitig vom Wohnzimmer mit Glasgeländern, die den Meeres- und Altstadtblick maximieren. Teakholzbelag, eingebaute Sitzgelegenheiten, perfekt für Al-Fresco-Essen mit Sonnenuntergangsblick.
Dachterrasse (50 m²): Spektakuläre private Dachterrasse, zugänglich vom Schlafzimmer, mit 270° Panoramablick auf die Adria, die Budva Altstadt, die Insel Sveti Stefan und die Küstenberge. Vorinstallierte Wasser- und Stromanschlüsse ermöglichen die Installation eines Whirlpools/Planschbeckens. Reichlich Platz für Sonnenbaden, Außenküche, Loungebereiche und Unterhaltung für 20+ Gäste.
Atemberaubende Aussichten: Meer, Altstadt & Bergpanoramen
Dieses Porto Budva Penthouse bietet Montenegros spektakulärste Wohnaussichten:
Adria-Blick: Unverstellte Panoramablicke über die Bucht von Budva bis zur offenen Adria. Beobachten Sie Superyachten, Kreuzfahrtschiffe und Segelboote von Ihren privaten Terrassen. Sonnenaufgang über dem Wasser vom Schlafzimmer und der Dachterrasse sichtbar.
Altstadt-Blick: Direkte Sichtlinien zur UNESCO-würdigen Budva Stari Grad (Altstadt), einer 2.500 Jahre alten venezianischen Zitadelle. Abendliche Beleuchtung schafft magische Atmosphäre. Beobachten Sie Feuerwerke von Sommerfesten.
Stadt- & Bergblick: 270° Panorama umfasst Budvas moderne Uferentwicklung, den Slovenska Strand, die Küstenpromenade und die dramatische Lovćen-Bergkulisse, die 1.749 Meter aufragt.
Inselblick: Klare Sicht auf die Insel Sveti Stefan (6 km südlich), Montenegros meistfotografiertes Wahrzeichen und Luxusresort-Ziel.
Die 9. Etage in Kombination mit der 3,4-Meter-Deckenhöhe positioniert dieses Penthouse über den umliegenden Gebäuden und gewährleistet dauerhaft unverstellte Aussichten, geschützt durch Budvas strenge Küstenbauvorschriften.
Einzigartige Investitionsmerkmale & Umwandlungspotenzial
Dieses Porto Budva Penthouse bietet außergewöhnliche Vielseitigkeit, die in Standardwohnungen nicht verfügbar ist:
Umwandlungsfähigkeit in zwei Einheiten: Das intelligente Design der Immobilie ermöglicht die Aufteilung in zwei separate Ein-Zimmer-Apartments, jeweils mit privatem Eingang, Terrassenzugang und unabhängigen Versorgungseinrichtungen:
Einheit 1 (ca. 65 m²): Wohnzimmer, Schlafzimmer, Badezimmer, Küche, 13,20 m² Terrasse. Einheit 2 (ca. 66 m²): Ausgebauter Wohnbereich, Schlafbereich, Badezimmer, Kochnische, 50 m² Dachterrasse.
Diese Umwandlung ermöglicht:
- Doppelte Mieteinnahmen (35.000–50.000 € Bruttojahreseinkommen gesamt)
- Eigennutzung einer Einheit bei Vermietung der zweiten
- Verkauf einer Einheit bei Beibehaltung der anderen
- Flexibilität für die Nutzung durch mehrere Generationen
Jacuzzi-/Pool-Installation bereit: Die 50 m² große Dachterrasse verfügt über vorinstallierte Sanitär- und Elektroanschlüsse für den Einbau von Luxusausstattungen:
- Jacuzzi-Spa für 4–6 Personen (8.000–15.000 € inkl. Installation)
- Tauchbecken (3 m × 2 m möglich, 12.000–20.000 €)
- Außenküche und Grillbereich
- Professionelle Sonnenterrasse mit Liegen
Dies schafft eine private Dachterrassen-Oase, die unter den Immobilien in Budva einzigartig ist und die Mietpreise sowie den Immobilienwert erheblich steigert.
Porto Budva Komplex: Montenegros erstklassige Uferadresse
Dieses Penthouse im prestigeträchtigen Porto Budva bietet den Bewohnern Zugang zu den umfassendsten Luxusannehmlichkeiten Montenegros:
Erstklassige Uferlage:
- Direkte Lage an der Budva-Uferpromenade
- 50 Meter zum Strand (2 Minuten zu Fuß)
- 300 Meter zur Altstadt (4 Minuten zu Fuß)
- 200 Meter zur Mediterranean Street (Einkaufen/ Essen)
- Direkter Zugang zur Promenade zum Joggen, Radfahren und Spazierengehen
- Taxistand 100 Meter
- Bushaltestellen im Stadtzentrum 150 Meter
Montenegros größtes Spa- und Wellnesscenter: Bewohner von Porto Budva haben exklusiven Zugang zur erstklassigen Wellnesseinrichtung der Adria (2.500 m²):
- Hallenschwimmbad (25 Meter)
- Außenpool mit Meerblick
- Türkisches Hamam und finnische Sauna
- Jacuzzi und Ruhebereiche
- Professionelle Massage- und Behandlungsräume
- Modernes Fitnessstudio mit Technogym-Geräten
- Yoga- und Pilates-Studio
- Schönheitssalon und Spa-Behandlungen
- Ermäßigte Mitgliedschaftstarife für Bewohner
Integration eines Fünf-Sterne-Hotels: Der Komplex umfasst ein Luxushotel, das den Bewohnern Dienstleistungen anbietet:
- Mehrsprachiger Concierge rund um die Uhr
- Parkservice
- Reinigungsservice auf Anfrage
- Zimmerservice für die Wohnungen
- Wäsche- und Reinigungsservice
- Flughafentransfer
- Buchungshilfe für Yachtcharter
- Restaurantreservierungen
Luxus-Einkaufszentrum: Einzelhandel im Erdgeschoss, darunter:
- Designer-Boutiquen (Kleidung, Schmuck, Accessoires)
- Feinkostladen und Weinhandlung
- Apotheke und Kosmetik
- Zeitungskiosk und Buchhandlung
- Geldautomaten und Wechselstube
- Geschenk- und Souvenirläden
Unterhaltung & Gastronomie:
- Casino im Komplex
- Mehrere Restaurants (italienisch, mediterran, Meeresfrüchte)
- Cocktailbars und Lounges
- Cafés und Gelateria
- Live-Musik-Locations
- Sommerstrandclubs
Sicherheit & Dienstleistungen:
- Professionelle Sicherheitsdienste rund um die Uhr
- Videoüberwachung im gesamten Gebäude
- Zugangskontrolle
- Sicheres Tiefgaragenparken (optionaler Kauf)
- Aufzugszugang zu allen Etagen
- Professionelles Gebäudemanagement
- Ganzjährige Instandhaltung
- Notdienste vor Ort
Standortvorteile: Im Herzen von Budva mit ultimativem Komfort
Dieses Porto-Budva-Penthouse platziert Sie im Epizentrum des montenegrinischen Küstenlebens:
Strandzugang (50-300 m):
- Slovenska-Strand: 50 Meter (makelloser Kieselstrand)
- Mogren-Strand: 400 Meter (berühmte Zwillingsstrände)
- Richard’s-Head-Strand: 300 Meter (angesagter Strandclub)
- Strandbars und Restaurants: 50-200 Meter
- Wassersportverleih: 100 Meter
- Beachvolleyballplätze: 150 Meter
Altstadt & Kultur (300 m):
- Budvaer Altstadt: 300 Meter zu Fuß
- Zitadellenfestung: 400 Meter
- Historische Kirchen und Museen: 300-500 Meter
- Sommertheater und Festivals: 300 Meter
- Kunstgalerien: 200-400 Meter
- Kulturelle Veranstaltungen das ganze Jahr über
Gastronomie & Nachtleben (50-500 m):
- Über 50 Restaurants im Umkreis von 500 Metern
- Spitzenküche auf Michelin-Niveau: 100-300 Meter
- Traditionelle montenegrinische Konobas: 200-400 Meter
- Internationale Küche (Italienisch, Asiatisch, Meeresfrüchte): 100-500 Meter
- Strandclubs und Bars: 50-200 Meter
- Nachtclubs und Unterhaltungsmöglichkeiten: 300-600 Meter
Einkaufsmöglichkeiten & Dienstleistungen (100-500 m):
- Mega Market Supermarkt: 400 Meter
- Apotheken: 100-300 Meter
- Banken und Geldautomaten: 100-200 Meter
- Medizinische Klinik: 300 Meter
- Postamt: 400 Meter
- Einzelhandelsgeschäfte: 50-500 Meter verteilt
Verkehrsanbindung:
- Flughafen Tivat: 22 km (25 Minuten Fahrt)
- Flughafen Podgorica: 65 km (50 Minuten Fahrt)
- Busbahnhof Budva: 1,2 km (regelmäßige Busverbindungen nach ganz Montenegro)
- Taxistände: 100 Meter
- Autovermietungen: 200-400 Meter
- Marina-Liegeplätze: 500 Meter (Yacht-Anlegestellen verfügbar)
Diese zentrale Lage macht ein Auto überflüssig – alles ist fußläufig erreichbar, während oberhalb des Trubels eine ruhige Wohnatmosphäre herrscht.
Außergewöhnliche Rendite bei Mietinvestitionen
Dieses Penthouse in Porto Budva erzielt durch seine erstklassige Lage, luxuriöse Annehmlichkeiten und flexible Nutzung die höchsten Mietrenditen Montenegros:
Voraussichtliches Mieteinkommen – Konfiguration mit einer Einheit:
Hauptsaison (Juni-September, 120 Tage):
- Übernachtungspreis: 250-400 € (Meerblick, Aufpreis für Dachterrasse)
- Auslastung: 85-95 %
- Bruttoeinkommen: 25.500-45.600 €
Nebensaison (Mai, Oktober, 40 Tage):
- Übernachtungspreis: 150-250 €
- Auslastung: 60-75 %
- Bruttoeinkommen: 3.600-7.500 €
Nebensaison (November-April, 180 Tage):
- Langzeitmiete: 2.000-3.000 €/Monat (6 Monate)
- Bruttoeinkommen: 12.000-18.000 €
Jährliches Bruttoeinkommen (Einzeleinheit): 41.100-71.100 € Jährliches Nettoeinkommen (nach 25 % Verwaltung und Kosten): 30.825-53.325 € Nettomietrendite: 5,2-9,0 %
Voraussichtliches Mieteinkommen – Konfiguration mit zwei Einheiten:
Aufteilung in zwei Ein-Zimmer-Wohnungen mit separater Vermietung:
Einheit 1 (Hauptwohnung mit 13 m² Terrasse):
- Hauptsaison: 150-250 €/Nacht × 100 Tage = 15.000-25.000 €
- Nebensaison: 100-150 €/Nacht × 30 Tage = 3.000-4.500 €
- Langzeitmiete außerhalb der Saison: 1.200 €/Monat × 6 = 7.200 €
- Jährliches Bruttoeinkommen: 25.200-36.700 €
Einheit 2 (Dachterrassen-Wohnung mit Whirlpool):
- Hauptsaison: 200-300 €/Nacht × 110 Nächte = 22.000-33.000 €
- Nebensaison: 120-180 €/Nacht × 35 Nächte = 4.200-6.300 €
- Langzeitmiete außerhalb der Saison: 1.400 €/Monat × 6 = 8.400 €
- Jährlicher Bruttoumsatz: 34.600-47.700 €
Kombiniertes jährliches Bruttoeinkommen (zwei Einheiten): 59.800-84.400 € Kombiniertes jährliches Nettoeinkommen: 44.850-63.300 € Nettomietrendite: 7,5-10,6 %
Die Zwei-Einheiten-Konfiguration generiert 45-60 % höheres Bruttoeinkommen, verteilt das Leerstandsrisiko und ermöglicht die Eigennutzung einer Einheit.
Wettbewerbsvorteile bei der Vermietung:
Porto Budva Premium: Immobilien in diesem Komplex erzielen 30-50 % höhere Raten als Standardwohnungen in Budva, dank Spa-Zugang, Concierge-Service und prestigeträchtiger Adresse.
Meeres- und Altstadtblick: Immobilien mit Doppelblick (Meer + Altstadt) erzielen 20-30 % höhere Raten als vergleichbare mit einfachem Blick.
Dachterrassen-Luxus: Die 50 m² große private Dachterrasse mit Whirlpool-Potenzial platziert diese Wohnung unter den Top 5 % der begehrtesten Mietobjekte Budvas und rechtfertigt Premium-Nachtpreise von 250-400 €.
Ganzjährige Nachfrage: Das Spa, die Restaurants und Dienstleistungen von Porto Budva ziehen Reisende außerhalb der Saison, digitale Nomaden und Langzeit-Expatriates an, was eine jährliche Auslastung von über 70 % im Vergleich zu 50-60 % bei Standardwohnungen sichert.
Professionelles Management verfügbar: Das integrierte Hotel von Porto Budva bietet schlüsselfertiges Mietmanagement (Buchung, Reinigung, Wartung, Gästeservice) gegen eine Provision von 20-25 %, was eine vollständig passive Investition ermöglicht.
Investitionsanalyse: Wertsteigerung & Gesamtrendite
Über die außergewöhnlichen Mietrenditen hinaus bietet dieses Porto Budva Penthouse ein starkes Wertsteigerungspotenzial:
Aktuelle Marktposition:
- Kaufpreis: 595.000 € (4.539 €/m² Gesamtfläche)
- Budva Waterfront-Durchschnitt: 4.500-6.000 €/m² (nur Innenfläche)
- Diese Immobilie: 8.766 €/m² (nur Innenfläche – Premium-Positionierung)
- Porto Budvas Premium-Positionierung rechtfertigt langfristig 9.000-11.000 €/m²
Prognose zur Wertsteigerung:
- Jährliche Wertsteigerung: 5-7 % in erstklassiger Budva Waterfront-Lage
- Prognostizierter Wert nach 5 Jahren: 759.500-834.500 €
- Prognostizierter Wert nach 10 Jahren: 969.500-1.168.500 €
- Gesamtwertsteigerung: 164.500-573.500 € über 10 Jahre
Gesamtanlagerendite (10 Jahre):
Mieteinnahmen: 308.250-533.250 € (netto, bei 5,2-9,0 % Rendite) Wertsteigerung: 164.500-573.500 € Gesamtrendite: 472.750-1.106.750 € Gesamt-ROI: 79-186 % über 10 Jahre Annualisierte Rendite: 8-11 % pro Jahr
Dies kombiniert sich mit Montenegros günstigem Steuerumfeld: 15% Kapitalertragssteuer auf Gewinne aus Immobilienverkäufen (Hauptwohnsitz befreit), 9% pauschale Einkommenssteuer auf Mietgewinne und keine Erbschaftssteuer.
Vergleichen Sie mit anderen Premium-Immobilien an der Budva Waterfront in unserer Budva Immobilienmarktanalyse 2026 .
Kaufprozess & Kosten
Erforderliche Gesamtinvestition:
Kaufpreis: 595.000 €
Transaktionskosten:
- Grunderwerbsteuer: 26.750 € (3 % auf die ersten 150.000 € + 5 % auf 350.000 € + 6 % auf 95.000 €)
- Anwaltskosten: 2.000-2.500 € (Immobilien-Due-Diligence)
- Notarkosten: 730 € (Grundbucheintragung)
- Übersetzung: 200 € (beglaubigte Dokumente)
- Katastereintragung: 300 €
- Objektinspektion: 400 €
- Zusätzliche Gesamtkosten: 30.380-30.880 €
Gesamtkaufinvestition: 625.380-625.880 €
Optionale Zusatzkosten:
- Tiefgaragenstellplatz: 25.000-35.000 € (Kauf)
- Abstellraum: 8.000-12.000 € (Kauf)
- Whirlpool-Installation: 10.000-15.000 €
- Outdoor-Möbelpaket: 5.000-8.000 €
Laufende jährliche Kosten:
- Grundsteuer: 1.785 € (0,3 % von 595.000 €)
- Hausgeld: 1.500-2.000 € (Gebäudeinstandhaltung, Aufzug)
- Spa-Mitgliedschaft (optional): 1.200–1.800 € (Ermäßigung für Anwohner)
- Nebenkosten: 1.200–2.000 € (bei Eigennutzung)
- Versicherung: 700–900 €
- Jährliche Gesamtkosten: 6.385–9.485 €
Die Immobilie erfüllt die Voraussetzungen für eine montenegrinische Aufenthaltserlaubnis, da sie die Mindestgrenze von 150.000 € übersteigt. Lesen Sie unseren vollständigen Leitfaden für Immobilienaufenthalt in Montenegro 2026 Leitfaden zu den Antragsvoraussetzungen.
Kaufzeitplan:
- Besichtigung und Angebot: 1-3 Tage
- Vorvertrag + 10 % Anzahlung: 5-7 Tage
- Rechtliche Prüfung: 15–20 Tage
- Notarieller Kaufvertrag: 25–35 Tage
- Eigentumsumschreibung: insgesamt 35–50 Tage
Alle Kosten in unserem umfassenden Leitfaden zu den Kaufnebenkosten in Montenegro einsehen.
Warum dieses Porto Budva Penthouse heraussticht
Unter Hunderten von Immobilien in Budva bietet dieses Penthouse einzigartige Vorteile:
Seltene Dachterrasse: Nur 5–10 Immobilien in Budva verfügen über private 50 m² große Dachterrassen mit 270°-Panoramablick. Die meisten Penthouses haben Standardbalkone.
Außergewöhnliche Deckenhöhe: 3,4 Meter hohe Decken schaffen 40 % mehr Raumvolumen als Standardwohnungen mit 2,6 m und steigern so das Luxusgefühl und den Wert erheblich.
Doppelter Blickvorteil: Gleichzeitiger Blick auf das Meer UND die Altstadt ist äußerst selten – die meisten Immobilien bieten nur das eine oder das andere.
Flexibilität bei der Umwandlung: Die Möglichkeit, zwei unabhängige Mieteinheiten zu schaffen, bietet eine Ertragsoptimierung, die bei den meisten Immobilien nicht möglich ist.
Exklusivität von Porto Budva: Diese Anlage repräsentiert die erstklassige Adresse Budvas mit Annehmlichkeiten (Spa, Casino, Hotelservice), die in ganz Montenegro ihresgleichen suchen.
Erste Reihe ohne Lärm im Erdgeschoss: Die 9. Etage bietet Wasserblick und Zugang zur Promenade, während Straßenlärm und Fußgängerverkehr vermieden werden.
Anlageobjekt: Der Preis von 595.000 € positioniert dieses Objekt für institutionelle Anleger, internationale Käufer und anspruchsvolle Portfolios, nicht für den spekulativen Markt.
Sofortiger Bezug: Luxuriös ausgestattete, möblierte Option verfügbar, die sofortige Mieteinnahmen oder private Nutzung ohne Renovierungsverzögerungen ermöglicht.
Vergleichbare Immobilien und Marktposition
Einordnung dieses Porto Budva Penthouses im Vergleich zu ähnlichen Angeboten in Budva:
Porto Montenegro Penthouses (Tivat):
- Preis: 650.000–1.200.000 € für vergleichbare Größe
- Aussicht: Marina-Blick (weniger spektakulär als Altstadt + Meer)
- Entfernung zum Strand: 100–300 Meter
- Vorteil dieser Immobilie: Wettbewerbsfähiger Preis, überragende Aussicht
Altstadtwohnungen Budva:
- Preis: 5.000–8.000 €/m² (335.000–538.000 € für 67 m²)
- Platz: Keine Terrassen (bauliche Einschränkungen durch Steinbauten)
- Annehmlichkeiten: Kein Spa, keine Parkplätze oder moderne Einrichtungen
- Vorteil dieser Immobilie: Spa-Zugang, riesige Terrassen, moderne Bauweise
Dukley Gardens Penthouses (Budva):
- Preis: 550.000–900.000 € für vergleichbare Größe
- Lage: Zavala (3 km von der Altstadt entfernt)
- Annehmlichkeiten: Ähnliche Spa-Einrichtungen
- Vorteil dieser Immobilie: Zentrale Lage, Nähe zur Altstadt
Standard-Neubauten in Budva:
- Preis: 3.000–4.500 €/m² (393.000–590.000 € für 131 m²)
- Aussicht: Teilweise Meerblick oder keine Aussicht
- Ausstattung: Einfaches Gebäude, kein Spa
- Vorteil dieser Immobilie: Panoramablick, Porto Budva Prestige, Spa-Zugang
Dieses Porto Budva Penthouse bietet die optimale Kombination aus erstklassiger Lage, luxuriöser Ausstattung, außergewöhnlicher Aussicht und Investitionspotenzial zu einem Gesamtpreis von 4.539 €/m².
Besichtigungs- und Kontaktinformationen
Dieses außergewöhnliche Porto Budva Penthouse ist eine seltene Gelegenheit, Montenegros prestigeträchtigste Wasserfront-Adresse mit unvergleichlicher Aussicht, Annehmlichkeiten und Rendite zu besitzen.
Vereinbaren Sie Ihre private Besichtigung:
Erleben Sie diese spektakuläre Immobilie persönlich:
- Virtuelle Besichtigung auf Anfrage verfügbar
- Flexible Besichtigungstermine 7 Tage die Woche
- Flughafenabholung kann arrangiert werden
- Optionen für mehrere Immobilienbesichtigungen auf Wunsch
- Beratung zur Investitionsanalyse inklusive
Internationale Käufer willkommen. Wir bieten:
- Vollständige rechtliche Unterstützung und Due Diligence
- Unterstützung bei der Beantragung der Aufenthaltserlaubnis
- Einrichtung der Immobilienverwaltung
- Koordination von Renovierung/Whirlpool-Installation
- Mieteinnahmen-Prognosen und Einrichtung
- Unterstützungsdienste nach dem Kauf
Kontaktieren Sie uns noch heute für Besichtigungsvereinbarungen,, zusätzliche Fotos, 3D-Virtual-Tour oder detaillierte Investitionsanalyse.
Entdecken Sie weitere Premium-Immobilien in Budva:
Verpassen Sie nicht diese seltene Gelegenheit, ein prestigeträchtiges Porto Budva Penthouse mit spektakulärem Meerblick und Altstadtblick zu besitzen. Immobilien dieser Klasse in Montenegros erstklassigem Wasserfront-Komplex werden selten verfügbar.
Handeln Sie jetzt – luxuriöse Budva Wasserfront-Immobilien mit dieser Kombination aus Aussicht, Platz und Ausstattung sind im wettbewerbsintensiven Markt 2026 schnell verkauft!
